これさえ読めば大丈夫！駐車場経営成功ガイド【まとめ】
駐車場経営はローコスト・ローリスクで人気の土地活用です。
一括借り上げ(サブリース)なら、駐車場運営会社に土地を貸すだけで土地オーナー様は管理の手間もかからず安定した収入を得られる為、土地を持っているサラリーマンの副業としても注目を集めています。
本記事は、これまで紹介してきた駐車場経営を始めるための基礎知識を全てまとめた内容となっています。
- 「遊休地となっている土地がある」
- 「相続した土地の活用に悩んでいる」
- 「月極駐車場の空き車室を有効活用したい」
- 「駐車場経営に興味はあるが資金がない」
このようなお悩みをお持ちの方に是非読んでいただきたい内容となっています。
駐車場経営を検討している方は必読ですよ！
1.駐車場の種類
駐車場経営は大きく分けて2種類あります。
- 月極駐車場経営
- コインパーキング経営
まずは、それぞれの違いとメリットデメリットを説明します。
1-1.月極駐車場とコインパーキング
月極駐車場
駐車場利用者と土地オーナー様がひと月単位で賃貸契約をする駐車場のこと。
住宅地や飲食店等の店舗近くにニーズがあり、何台収容できるか、台数とその土地の賃料相場によって収入の上限が決まります。
契約者がいれば安定した収入を得られる点がメリットですが、空室が出た場合は大きく収入が減ってしまう点がデメリットです。
コインパーキング
不特定多数の人を対象に、利用時間分の料金を支払う駐車場のこと。時間貸し駐車場。
駅前やオフィス街、大型商業施設の近く、観光地等利用ニーズが大きい場所はもちろん、近年では住宅地で見かけることも増えました。
料金設定次第では月極駐車場より儲けることができますが、そのためには継続的な市場調査と戦略的な料金設定が必要となります。
月極駐車場とコインパーキングの違い(メリット・デメリット・適した土地)を表にまとめました。
| 月極駐車場 | コインパーキング | |
|---|---|---|
| メリット |
|
|
| デメリット |
|
|
| 適した土地 |
|
|
駐車場経営の収益は立地に大いに左右されます。
大事なのは、所有している土地が月極駐車場とコインパーキングどちらに向いているのか判断する事です。
「初期費用を抑えたいから月極駐車場経営にしよう」と考えるのも悪くはありませんが、所有する土地が月極駐車場とコインパーキングどちらに向いているのかをよく考えましょう。
また、周辺に競合となる駐車場があるのか、需要と供給のバランスも見極めどちらかを選択しましょう。
2.個人経営と一括借り上げ
駐車場経営の始め方には2つの方法があります。
- 個人経営
- 一括借り上げ(サブリース)
駐車場経営は、月極駐車場とコインパーキング2つの種類があり、更に個人で経営するのか一括借り上げ(サブリース)で駐車場運営会社に土地を貸し出すのかで大きく費用も収入も異なります。
個人経営の場合と一括借り上げ(サブリース)の場合の費用・管理の負担・収入の比較は下記表のようになります。
| 個人運営 | 一括借り上げ(サブリース) | |
|---|---|---|
| 初期費用 | 土地オーナー様負担 | 運営会社負担※1 |
| ランニングコスト | 土地オーナー様負担 | 運営会社負担 |
| 管理・運営 | 土地オーナー様負担※2 | 運営会社負担 |
| 収入 | 売上によって変動 | 固定賃料 |
※1 運営会社が全て負担する場合と、アスファルト舗装費用だけはオーナー様負担で行なう場合がある。
※2 機器メンテナンスやトラブル時の一時対応など、管理業務の一部のみを運営会社に委託する方法もある。
個人経営なのか一括借り上げ(サブリース)なのかで費用・管理の負担・収入が大きく異なります。
2-1.一括借り上げの仕組み
個人経営は文字通り個人で経営することになるので、初期費用・ランニングコストの費用面から運営管理まで全て土地オーナー様が負担をします。
個人経営の場合、収入は駐車場の稼働が良ければ良い分だけ増えるので、一括借り上げより儲かる可能性があります。
一方、一括借り上げ(サブリース)とは、土地オーナー様が駐車場運営会社に土地を貸し、管理等の運営業務は全て駐車場運営会社が行なう契約形態です。
一括借り上げは、コインパーキング経営では一般的な契約プランです。
一括借り上げで契約する事のメリットは3つ。それに対してデメリットは1つだけ。
| メリット |
|
|---|---|
| デメリット |
|
土地を貸すだけで安定した収入を得られる点は最大のメリットでしょう。
月極駐車場・コインパーキング共に、個人経営だと駐車場の稼働が良ければ良い分だけ収入が増え儲かりますが、逆に稼働率が悪ければ収入が減るリスクがあります。
個人経営は儲かる可能性もあるが、経営失敗のリスクも高いことを覚えておきましょう。
他の土地活用と比較した駐車場経営の特徴や、個人経営で儲かるコツを紹介した記事がありますので、個人で経営することを検討している方はこちらも合わせてお読みください。
3.収入モデルを公開
一般的に月極駐車場よりコインパーキングの方が儲かると言われていますが、土地面積や立地、料金設定、稼働率、需要と供給のバランス等によって売上は変動します。
3-1.月極駐車場とコインパーキングの収入例
月極駐車場の収入例
例えば、10台分の月極駐車場を運営するにも都内と郊外では収入に大きな差が出ます。
東京都内の月極駐車場の平均賃料は3万円なのに対して、埼玉県内の月極駐車場の平均賃料は1万1千円。
都内で月極駐車場経営をした場合、1ヶ月30万円の収益。
一方、埼玉県で月極駐車場経営をした場合、1ヶ月11万円の収益。
個人で経営をする場合は、ここから経費を除いた分が土地オーナー様の利益、収入となります。
コインパーキングの収入例
月極駐車場と異なり、コインパーキングの場合は、土地によって相場も異なれば最大料金の設定や稼働率で大きく収益が異なります。
その土地の広さや立地、料金設定、稼働率、需要と供給のバランス等によって売上が変動するコインパーキングは、一概に収入例がいくら、とは出しにくいのです。
一般的には月極駐車場よりコインパーキングの方が儲かると言われていますが、場所によっては月極駐車場の方が儲かるところもあります。
月極駐車場とコインパーキングどちらに向いているのか、どちらのほうが収益が上がるのかは駐車場のプロに相談してみましょう。
4.初期費用とランニングコスト
収入の次は支出が気になりますよね？
下記3パターンの初期費用とランニングコストを表にまとめました。
- 個人経営で月極駐車場を運営
- 駐車場運営会社に一括借り上げ(サブリース)で土地を貸し月極駐車場経営
- 駐車場運営会社に一括借り上げ(サブリース)で土地を貸しコインパーキング経営
コインパーキング経営は駐車場運営会社に一括借り上げ(サブリース)で土地を貸し出す方法が一般的な為、個人経営でコインパーキングを運営するパターンは割愛しています。
まずは表から全体像を把握しましょう。
| 初期費用 | ランニングコスト | ||
|---|---|---|---|
| 自営 | 月極駐車場 (5～10台規模の場合) |
200～500万円※1 | 運営管理費 ※委託する場合は委託料がかかる |
| 貸出 (サブリース) |
月極駐車場 | 0円※2 | 0円※3 |
| コインパーキング | |||
※1.初期費用に土地購入費は含みません。
※2.場合によって、土地整備費はオーナー様負担となることがあります。
※3.ランニングコストに税金は含みません。
個人経営の場合、5～10台規模の月極駐車場で初期費用は200～500万円が相場となります。月極駐車場の初期費用は土地整備費用が大半を占めます。
一方、駐車場運営会社に一括借り上げ方式で土地を貸す場合(サブリース)は、月極駐車場・コインパーキングともに初期費用とランニングコストは不要となります。
4-1.初期費用0円、ランニングコスト0円で駐車場経営をはじめるには
『2.個人経営と一括借り上げ』でも説明した通り、月極駐車場なのかコインパーキングなのか、個人経営なのか一括借り上げ(サブリース)なのかで収入と支出は大きく異なります。
初期投資をして、しっかり儲けたいとお考えの方は個人で経営されることをおすすめします。
費用は掛けず、そこそこに儲けたいという方には一括借り上げ(サブリース)が良いでしょう。
下記2つの条件を満たせば、初期費用0円、ランニングコスト0円で駐車場経営を始められます。
- すでに土地を所有している
- 駐車場運営会社に一括借り上げ(サブリース)で土地を貸す
マンションやアパート等賃貸住宅を建設するとなると費用も時間もかかります。
一括借り上げの駐車場経営なら初期費用0円、ランニングコスト0円、短い期間でも土地オーナー様の大切な資産を有効に活用できます。
「土地を相続したが、マンションやアパートを建てる費用はないし…」
「費用をかけずに何か土地活用できないのかな？」
「次の土地計画があり、短期間だけ駐車場経営をしたいから費用はかけたくない…」
このようなお悩みをお持ちの方には、一括借り上げでの駐車場経営は、土地活用の第一歩として最適な手段と言えます。
初期費用とランニングコストの費目については下記記事にまとめていますので、費用に関してより詳しく知りたいという方は、こちらも合わせてお読みください。
5.駐車場経営のよくあるトラブルと失敗例
ローリスクと言われる駐車場経営でも、トラブルはあります。
よくあるトラブルと失敗例から成功のポイントを探りましょう。
5-1.よくあるトラブル
まずは、駐車場経営のよくあるトラブルTOP5をご紹介します。
駐車場経営のよくあるトラブルTOP5
- 1位.料金トラブル
- 2位.不正駐車(不正利用)によるトラブル
- 3位.事故によるトラブル
- 4位.ゴミによるトラブル
- 5位.駐車場利用者や周辺住民からのクレーム
駐車場経営のよくあるトラブルTOP5は、運営管理に関わることがほとんどです。
こうしたトラブルリスクを軽減させるためには運営管理の質が重要となります。
個人経営であっても運営管理のみを不動産会社や駐車場運営会社に委託できますので、駐車場経営初心者の方はすべて個人で対応しようと思わず、運営管理だけでも委託するのがおすすめです。
そして、トラブルを未然に防ぐためにも、管理を委託する駐車場運営会社選びは慎重に行ないましょう！
委託を検討している運営会社があれば、是非、実際にその運営会社が管理している駐車場へ足を運び、現場を見てみてください。
現場で見るべきポイント4つ
- ちゃんと清掃されているか
- 防犯カメラや照明が設置されているか
- 24時間対応のコールセンターがあるか
- 看板や張り紙でトラブルを未然に防ぐ工夫をしているか
管理の質を見極めるには、実際に現場に行き4つのポイントに沿って管理の状態をよく見てみましょう。
自然災害による稼働率減少や売上低下等、なかにはどうすることもできないトラブルもあります。
ですが、多くは事前に準備対策をしていれば防げるトラブルです。
駐車場経営は事前の準備・調査が重要です！
5-2.よくある失敗例
駐車場経営でよくある失敗の1つが「駐車場経営には向かない土地だった」というものです。
駐車場経営は、マンション・アパート等賃貸住宅経営と比べて初期投資が少なくリスクも少ない為、よく調べず気軽に始めた結果失敗してしまった、というケースが少なくありません。
駐車場経営のよくある失敗理由は3つ。
- 市場調査が甘く、思った通りの収益を得られなかった
- トラブル対応の手間や費用を考えていなかった
- 駐車場経営は税金対策になると思ったが、ならなかった
それぞれの失敗理由がよくわかる事例を3つ紹介します。
失敗①市場調査が甘く、思った通りの収益を得られなかった
【事例】コインパーキングの競合が新しくできてしまい、撤退。
サラリーマンの頃から興味があったコインパーキング経営。
早期リタイアでもないですが、独立して思い切ってビジネスを始めてみようと思い、複数の会社に問い合わせ提案に来てもらいました。
その中でも、運営会社にすべてお任せする一括借り上げ方式よりも、自分で投資して機器を購入し、集金や清掃等一部の管理のみを運営会社に委託する契約プランのほうが儲かりそうだと考え、部分的に業務を委託する形でコインパーキング経営をスタートしました。
オープンして1年目は順調に利益が出て良かったのですが、そのうち、近隣の土地に別のコインパーキングが何か所かできてしまいました。
新しくできたコインパーキングは、うちのところよりも停めやすいレイアウトでした。
その上、頻繁に料金を変更してニーズを掴んでいったんです。
私も近隣のコインパーキングの稼働状況を調べるようになり、データを頑張って分析して料金を変えたりしましたが、売上は減る一方。
売上よりも運営コストや償却にかかるコストがかさんで赤字経営、最悪の場合破産もあり得る状況となり、残念ながらコインパーキングは閉鎖をすることになりました。(40代 / 男性オーナー)
周辺のコインパーキングと価格競争になり撤退に追い込まれるケースはよくあることです。
料金以外での差別化が難しい駐車場経営では、10円でも20円でも安い駐車場が優位となります。
コインパーキングの場合は、最大料金を設定する等戦略的な料金設定が必要となります。
今回のケースでは、より利益を得たいと一括借り上げにしなかったことで収益の変化をダイレクトに受けてしまい撤退まで追い込まれてしまいました。
一括借り上げ方式を選択していれば毎月安定した収入を得られる為、結果的に個人で運営するより儲かることができたかもしれません。
コインパーキング経営では定期的な市場調査と戦略的な料金設定が重要。
「一括借り上げ」なら初期投資が不要な上、安定した収入を得られ、管理の手間もかからないので初心者にはおすすめ。
失敗②トラブル対応の手間や費用を考えていなかった
【事例】賃料を滞納されたあげく、撤去費用も負担することになり散々でした。
都心からは少し離れたところにある土地で、5台分の月極駐車場の経営を始めました。
月額1万5千円でお貸しているのですが、その中でおひとりの方の支払いが滞っていました。
不動産会社や運営会社を仲介せず個人でやっていたので、申込があれば基本的にどなたでも契約しており、特に与信管理などはしていませんでした。
最初のうちは「少し待ってください」と言われたものの、なかなか払ってくれません。
とはいえ、頻繁に催促するのも悪いかなと思い、連絡が来るのを待っていました。
しかし、未払いが始まってから1年を過ぎても連絡が来ないので、連絡をしてみると電話も繋がらず、契約書の住所は誰も住んでいませんでした。
駐車場には車があるので、車両が放置されている状態では次の方の募集もできません…
どうしたらよいか困って子供に相談してみました。
子供がインターネットでいろいろ検索してくれて、放置車両を撤去してくれる業者さんを探してくれました
その後は業者さんにお任せして放置車両は撤去できましたが、費用はこちら持ちでした。
賃料も結局貰えず、撤去費用でもお金がかかり散々な目に遭いました。(60代 / 女性オーナー)
こうしたトラブルは個人で月極駐車場を経営している方にはよくあることです。
月極駐車場経営はあまり管理に手間がかからないと思われがちです。
ですが、今回のように契約者が賃料を滞納し続けた末に放置するケースや、契約者以外の人が勝手に車を停めて賃料を支払わないケース等、不正駐車や違法駐車という事例は数多くあります。
マンションやアパートの不動産賃貸住宅経営に比べると、賃料が少額な為リスクは少ないですが、こうしたトラブルは覚悟しておいた方が良いでしょう。
管理を不動産会社や駐車場運営会社に任せておけば、このようなトラブルをオーナー様が直接対処することはなくなります。
駐車場経営にも賃料トラブルはあります。
管理面は不動産会社や駐車場運営会社に委託する事をおすすめします。
どのようなトラブルが起こり得るのか、経営を始める前にしっかり認識しておきましょう。
失敗③駐車場経営は税金対策になると思ったが、ならなかった
【事例】相続した空き家をコインパーキングにしたら固定資産税は6倍、都市計画税は3倍に…
相続した実家には住まないので、コインパーキング経営を始めました。
いくつかの駐車場運営会社に問い合わせをして提案をしてもらい、その中から一番良い条件だった会社と契約を結びました。
機器や設備を買う資金も必要なく、賃料も納得のいく値段でした。
しかし、その後固定資産税・都市計画税の納税通知書を見て驚きました。
固定資産税と都市計画税は、土地と建物両方にかかる税金なので建物がなくなった分安くなるだろうと思っていました。
節税にもなるかと思っていたのですが、実際はその逆でした…
固定資産税は6倍、都市計画税は3倍に増えていたのです。
何かおかしい計算になっているのではないかと思い、役所へ問い合わせて聞いてみたところ、これまでは「住宅用地の特例」が適用され減額されていたのが、駐車場にしたことで土地は「更地」扱いとなり「住宅用地の特例」は適用されず、本来の税額が課されているとのことでした。
税金のことなどあまり考えず、固定資産税、都市計画税がアップする前の税額で利回りを計算し、事業計画を立てていましたので、税金を払うと赤字経営となることが判明…
悩んだ末土地を売却することとしました。(50代 /男性オーナー)
建物が建っている場合「住宅用地の特例」が適用される為、固定資産税は評価額が1/6に減額されます。
しかし、建物を解体し駐車場経営を始めた場合、その土地は「更地」扱いとなる為「住宅用地の特例」が適用されず評価額の満額が課税対象となります。
事前に固定資産税が増えることを把握していれば、赤字にならない事業計画を立てられました。
税金に関しては、その人その人によって状況が違う為一概には言えませんが、まずは駐車場経営をした場合トータルで税額がどうなるのか？オーナー様ご自身で試算してみる、もしくは税理士など税務の専門家に相談することも視野にいれておく必要があります。
建物を解体し駐車場経営を始める場合には注意が必要。
駐車場経営の検討で利回りを計算する際は、税金を考慮して計算し、堅実な事業計画を立てましょう！
ローリスクと言われている駐車場経営でも、事業計画の甘さから失敗してしまう事はよくあります。
もっと多くの事例を知りたいという方は、下記記事も参考にしてみてください。
6.駐車場経営で失敗しないために
駐車場経営のよくあるトラブルと失敗例を紹介しましたが、トラブルや失敗を防ぐためには駐車場経営の運営管理が重要であることはお分かりいただけましたでしょうか？
よくあるトラブルと失敗例から学ぶ5つの成功ポイントを紹介します。
6-1.5つの成功ポイント
駐車場経営のよくあるトラブル、失敗例から分かる成功ポイントは5つ。
- 駐車場経営はその土地の需要と供給を見定めるのが重要
- コインパーキング経営では定期的な市場調査と戦略的な料金設定が重要
- どのようなトラブルが起こり得るのかしっかり認識しておくこと
- 管理だけでも駐車場運営会社や不動産会社に委託する
- 税金を考慮した事業計画を立てる
これら5つの成功ポイントは、駐車場運営会社に一括借り上げで土地を貸す(サブリース)、もしくは管理だけでも委託することでほとんどクリアできます。
(税金に関しては、オーナー様ご自身で対策していただくしかありませんが…)
『2.個人経営と一括借り上げ』で説明したように、駐車場経営のやり方は大きく分けて2つの方法に分かれます。
- 個人で運営する方法
- 一括借り上げ(サブリース)で駐車場運営会社に土地を貸す方法
先ほどのトラブルや失敗例の多くは、すべて個人で運営しようとしたことに原因があります。
一括借り上げ(サブリース)なら、土地を貸すだけでオーナー様は運営管理に関わらない為トラブルのリスクはゼロ。
さらに、失敗例にもあった難しい市場調査やトラブル対応等も運営会社に任せることができる為、駐車場経営失敗のリスクも軽減できます。
利益を求めれば、確かに個人で運営していく方が儲かる確率は高いです。
ですが、その分失敗のリスクも高いということを覚えておきましょう。
駐車場経営を成功させたいと考えるのであれば、駐車場運営会社に依頼し、プロのノウハウで管理・運営してもらうことが成功への一番の近道です。
最後に、土地なしの方に向けて駐車場経営における利回りの計算方法を説明しておきます。
駐車場経営をはじめとした不動産投資の利回りには2つの考え方があります。
- 表面利回り
- 実質利回り
表面利回りは良かったが、税金が高く思ったより利益が出なかった…なんてこともあり得るので、2つの考え方・計算方法の違いをよく理解しておきましょう。
- 表面利回り(グロス)
- 1年間の駐車場収入を初期費用(土地購入価格含む)で割ったもの。
契約台数、稼働率に関わらず年間の駐車場収入で算出します。
年間の駐車場収入は、月極駐車場経営の場合満車時の賃料収入となります。
コインパーキング経営の場合は、運営会社に一括借り上げ(サブリース)するケースがほとんどですので、その場合借り上げ賃料(駐車場運営会社から支払われる賃料)が駐車場収入となります。
表面利回りの特徴は、1年間の駐車場収入を初期費用(土地購入価格含む)で割るというシンプルな計算式である、という点です。
土地を購入すべきかどうかを検討する1つの判断材料となります。
しかし、表面利回りには問題点があります。
それは、管理委託費や税金等のランニングコストを計算式に組み込んでいない為正確性に欠ける、という点です。
より正確な利回りを算出したい！という方は、「実質利回り」を参考にしましょう。
- 実質利回り(ネット)
- 1年間の駐車場収入からランニングコストを引いた金額を初期費用で割ったもの。
実質利回りの特徴は、先ほどの表面利回りの計算式に税金や管理委託費等のランニングコストを組み込んだ計算式になるので、よりリアルな数字となります。
利回りについては、こちらで詳しく説明していますので、合わせてお読みください。
7.まとめ
駐車場経営はローコスト・ローリスクで人気の土地活用です。
駐車場の種類と経営方法で収入と支出は大きく異なります。
個人で経営すれば儲かる可能性もありますが、その分経営失敗のリスクも伴います。
土地活用初心者・駐車場経営初心者の方は、まず駐車場運営会社に問い合わせてみることをおすすめします。
駐車場運営会社に土地を貸す一括借り上げ(サブリース)なら、初期費用0円で駐車場経営をはじめられ、運営管理もお任せできるので、トラブルや経営失敗のリスクも減らせます。
「遊休地となっている土地がある」
「活用方法に困っている土地がある」
このようなお悩みをお持ちの方は、お気軽にアップルパークへご相談ください。
アップルパークは創業30年のノウハウで、多くのオーナー様に支持されてきました。
駐車場経営に資格はいりません。
月極駐車場経営・コインパーキング経営・駐輪場(自転車・バイク)経営に興味がありましたら、お気軽にお問い合わせください。
