駐車場経営のよくある失敗ー5つの失敗事例から学ぶ成功ポイントー
今この記事をお読みの方はこのようなお悩みをお持ちではないでしょうか？
- 「駐車場経営はローコスト・ローリスクって言うけど本当？」
- 「駐車場経営の失敗ってどんな事例があるの？」
- 「駐車場経営の失敗例から成功ポイントを知りたい」
ローリスクと言われていても、土地活用に失敗はつきものです。
事前の準備・調査を怠れば失敗してしまうこともあります。
駐車場経営でよくある失敗の1つが、「駐車場経営には向かない土地だった」というものです。
駐車場経営は、不動産賃貸住宅経営等他の土地活用に比べ初期投資が少なく、リスクも少ないので人気の土地活用です。
ですが、気軽に始められるが故に失敗してしまったというケースも少なくありません。
今回は、駐車場経営でよくある3つの失敗を事例とともにご紹介！
失敗例から駐車場経営を失敗させないポイントを導き出します。
「駐車場経営を始めてみたい」「駐車場経営で失敗したくない」とお考えの方は必読です！
1.駐車場経営はやり方次第でリスクを減らせる
駐車場経営のよくある失敗理由は3つ。
- 市場調査が甘く、思った通りの収益を得られなかった
- トラブル対応の手間や費用を考えていなかった
- 税金対策になると思ったが、ならなかった
これら失敗はやり方次第でリスクを減らすことができます！
それは、駐車場運営会社に委託し駐車場経営をすることです。
駐車場経営には、個人で運営する方法と駐車場運営会社に委託して運営する方法の2つがあります。
駐車場経営が失敗してしまう多くの理由は、すべて個人で運営しようとしたことに原因があります。
駐車場経営は駐車場運営会社に委託することである程度失敗のリスクを減らすことが可能です！
まずは事例を見てみましょう。
2.失敗①市場調査が甘く、思った通りの収益を得られなかった
駐車場経営の代表的な失敗理由その①は、「その土地の市場調査が甘く、思った通りの収益を得られなかった」です。
駐車場経営において、該当の土地周辺の市場調査は非常に重要なポイントです。
土地の調査が不十分だと、収支の計画が不正確なものとなり、経営失敗を招く要因となります。
【事例】なんとなく駐車場をオープンしたら、実は供給過剰で赤字経営。
親が住んでいた実家の家屋と土地を相続することになりましたが、私は別のところに住んでいるので、自宅として使うこともなく、いわゆる空き家の状態でした。ただ、空き家のままで置いておいても固定資産税の支払いもあることだし、何か良い方法はないかwebで色々調べました。
大がかりな投資をしてまでアパートを建てる費用はなかったので、初期投資が少なくて済む月極駐車場にすることにしました。
住宅街だしその土地の近くにも月極駐車場があったので、大丈夫だろうと。
実際、駐車場をオープンしてみると、満車になるどころか半分も埋まらなかったのです。
改めて周りの月極駐車場を調べてみると、どこも半分程度の稼働だったので、今は開業時よりも賃料を下げて募集せざるを得ない状況になりました。
それでようやく半分程度埋まる状態です。当初の予定では満車になるつもりだったので、開業するときによく調べておけば良かったと後悔しています。(50代 / 女性オーナー)
駐車場を利用する人がいない土地に駐車場をオープンしても利益が出ないことは想像がつきますよね？
月極駐車場にしてもコインパーキングにしても言えることですが、駐車場経営においてその土地の需要と供給を考えることはとても重要です。
コインパーキングであれば、大型商業施設の近くの土地や駅近くの土地、月極駐車場であれば住宅街や駐車場を持たない店舗の近く等が需要があるとされている場所です。
しかし、住宅街にある土地だからと安易に月極駐車場を選択してしまうのは危険です。
今回の場合、近隣のマンション駐車場には十分な台数がありました。また、近隣の月極駐車場も稼働率は低く、明らかに供給過剰の状態でした。
月極駐車場ではなく、コインパーキングにする。もしくは、月極駐車場の一部の土地だけをコインパーキングにする等をしていれば、マンション住民や近隣に住む住民の来客用駐車場として新たなユーザーを獲得できたかもしれません。
いずれにしても事前に駐車場運営会社に依頼し、プロの目でしっかりと調査をしてもらい、この土地に駐車場を作って需要は見込めるのか、月極駐車場にするべきか、コインパーキングにするべきか…
どの方法が一番良いかアドバイスをもらっていたら防げた失敗でした。
駐車場経営では需要と供給を見定めるのが重要。
運営会社に土地の調査・見積もりを依頼し、しっかりとプロの目で見て判断・アドバイスをもらいましょう。
駐車場経営が成立する土地なのか、月極駐車場が向いているのか、コインパーキングが向いているのか。
駐車場運営会社に問い合せれば、周辺環境から需要と供給を勘案して結果を出してくれます。
【事例】コインパーキングの競合が新しくできてしまい、撤退。
サラリーマンの頃から興味があったコインパーキング経営。早期リタイアでもないですが、独立して思い切ってビジネスを始めてみようと思い、複数の駐車場運営会社に問い合わせて土地を調査してもらい、どんな方法がベストか提案に来てもらいました。
その中でも、駐車場運営会社にすべてお任せする一括借り上げ方式よりも、自分で投資をして機器を購入し、集金や清掃等一部の管理のみを運営会社に委託する契約プランのほうが儲かりそうだと考え、部分的に業務を委託する形でコインパーキング経営をスタートしました。
オープンして1年目は順調に利益が出て良かったのですが、そのうち、近隣の土地に別のコインパーキングが何か所かできてしまいました。
新しくできたコインパーキングは、うちのところよりも停めやすいレイアウトでした。
その上、頻繁に料金を変更してニーズを掴んでいったんです。
私も近隣のコインパーキングの稼働状況を調べるようになり、データを頑張って分析して料金を変えたりしましたが、売上は減る一方。
売上よりも運営コストや償却にかかるコストがかさんで赤字経営、最悪の場合破産もあり得る状況となり、残念ながらコインパーキングは閉鎖をすることになりました。(40代 / 男性オーナー)
周辺のコインパーキングと価格競争になり撤退に追い込まれるケースはよくあることです。
料金以外での差別化が難しい駐車場経営では、10円でも20円でも安い駐車場が優位となります。
コインパーキングの場合は、最大料金を設定する等戦略的な料金設定が必要となります。
今回のケースでは、より利益を得たいと一括借り上げにしなかったことで収益の変化をダイレクトに受けてしまい撤退まで追い込まれてしまいました。
一括借り上げ方式を選択していれば毎月安定した収入を得られる為、結果的に個人で運営するより儲かることができたかもしれません。
コインパーキング経営では定期的な市場調査と戦略的な料金設定が重要。
「一括借り上げ」なら初期投資が不要な上、安定した収入を得られ、管理の手間もかからないので初心者にはおすすめです。
また、プロのノウハウで戦略的に料金設定をしてもらえるので、価格競争等でオーナー様が頭を悩ますことはありません。
3.失敗②トラブル対応の手間や費用を考えていなかった
駐車場経営の代表的な失敗理由その②は、「トラブル対応の手間や費用を考えていなかった」です。
個人で駐車場を運営している場合に陥りやすい失敗例です。
それでは、どんな種類のトラブルがあるのか、早速事例を見ていきましょう！
【事例】賃料を滞納されたあげく、撤去費用も負担することになり散々でした。
都心からは少し離れたところにある土地で、5台分の月極駐車場の経営を始めました。
月額1万5000円でお貸しているのですが、その中でおひとりの方の支払いが滞っていました。
不動産会社や運営会社を仲介せず個人でやっていたので、申込があれば基本的にどなたでも契約しており、特に与信管理などはしていませんでした。
最初のうちは「少し待ってください」と言われたものの、なかなか払ってくれません。
とはいえ、頻繁に催促するのも悪いかなと思い、連絡が来るのを待っていました。
しかし、未払いが始まってから1年を過ぎても連絡が来ないので、連絡をしてみると電話も繋がらず、契約書の住所は誰も住んでいませんでした。
駐車場には車があるので、車両が放置されている状態では次の方の募集もできません…
どうしたらよいか困って子供に相談してみました。
子供がインターネットでいろいろ検索してくれて、放置車両を撤去する方法や、業者さんを探してくれました。
その後は業者さんにお任せして放置車両は撤去できましたが、費用はこちら持ちでした。
賃料も結局貰えず、撤去費用でもお金がかかり散々な目に遭いました。(60代 / 女性オーナー)
こうしたトラブルは個人で月極駐車場を経営している方にはよくあることです。
月極駐車場経営はあまり管理に手間がかからないと思われがちです。
ですが、今回のように契約者が賃料を滞納し続けた末に放置するケースや、契約者以外の人が勝手に車を停めて賃料を支払わないケース等、不正駐車や違法駐車という事例は数多くあります。
マンションやアパートの不動産賃貸住宅経営に比べると、賃料が少額な為リスクは少ないですが、こうしたトラブルは覚悟しておいた方が良いでしょう。
管理を不動産会社や駐車場運営会社に任せておけば、このようなトラブルをオーナー様が直接対処することはなくなります。
駐車場経営にも賃料トラブルはあります。
管理面は不動産会社や駐車場運営会社に委託する事をおすすめします。
24時間対応のコールセンターを完備していて、警備会社と連携して管理をしてくれる駐車場運営会社を選べば、オーナー様ご自身で対処する必要はありません。
どのようなトラブルが起こり得るのか、駐車場経営を始める前にしっかり認識しておきましょう。
【事例】コインパーキングで事故が起きたが、運営会社が対応してくれた。
アパートの大家をしていた父が亡くなり、私がそのアパートと土地を相続することになりました。
ただ、築40年を過ぎた物件は、見た目が古く半分は空室。
なかなか入居者も増えない状態が続いていましたので、アパート経営よりコインパーキング経営の方が利回りが良いと知人から聞き、その土地はアパートを解体してコインパーキングにすることにしました。
オープンして1年くらいの時に駐車場内で事故が発生しました。
利用者が誤ってフェンスにぶつけてしまったのです。
フェンスのすぐ裏、隣の土地には家があり、その隣家の塀に傷をつけてしまいました。
何かやらなければいけないことがあるかと駐車場運営会社に確認したところ、すべて駐車場運営会社の方が対応してくれるとのことでした。
本業が別にあり副業でコインパーキング経営をしていた私は、何もする必要がなく助かりました。
個人運営だったらこのような事故が起きた際、自分で対応しなければいけなかったんだと思うと、やはり一括借り上げしてもらって良かったと胸をなでおろしました。(40代 / 男性オーナー)
月極駐車場、コインパーキング問わず駐車場に事故はつきものです。
この現場では事故を起こした当事者から駐車場運営会社へ直接連絡がありましたが、中には事故を起こしてそのまま逃げられてしまうケースも少なくありません。
その場合、監視カメラがあれば、事態に気づき当事者を探し出すこともできますが、監視カメラが無ければ泣き寝入り…なんてことも。
また、夜中に事故が起こることもあり得ます。事故が発生した時には、警察立会いの下現場検証をする必要がある為、個人で管理運営をしている場合には大きな負担となります。
一括借り上げなら、事故や賃料の滞納、不正出庫による料金踏み倒し等のトラブルに不安を感じることもありません。
保険会社や補修業者とのやり取りを考慮すると、全て個人でやろうと思わず、管理だけでも駐車場運営会社や不動産会社に委託する方が安心です。
特に24時間稼働しているコインパーキングでは、月極駐車場より管理の負担が大きくなるので初心者は委託する方が良いでしょう。
4.失敗③駐車場経営は税金対策になると思ったが、ならなかった
駐車場経営の代表的な失敗理由その③は「駐車場経営は税金対策になると思ったが、ならなかった」です。
駐車場経営における最大のデメリットは、アパートやマンションの不動産賃貸住宅経営と比べ税制上のメリットが少ない点です。
その為、駐車場経営を節税目的で始めると失敗をしやすい傾向にあります。
特に、建物を解体しその土地を駐車場にした場合には注意が必要です。
【事例】相続した空き家をコインパーキングにしたら固定資産税は6倍、都市計画税は3倍に…
相続した実家には住まないので、家ア解体してその土地でコインパーキング経営を始めました。
いくつかの駐車場運営会社に問い合わせをして提案をしてもらい、その中から一番良い条件だった会社と契約を結びました。
機器や設備を買う資金も必要なく、賃料も納得のいく値段でした。
しかし、その後固定資産税・都市計画税の納税通知書を見て驚きました。
固定資産税と都市計画税は、土地と建物両方にかかる税金なので建物がなくなった分安くなるだろうと思っていました。
節税にもなるかと思っていたのですが、実際はその逆でした…
固定資産税は6倍、都市計画税は3倍に増えていたのです。
何かおかしい計算になっているのではないかと思い、役所へ問い合わせて聞いてみたところ、これまでは「住宅用地の特例」が適用され減額されていたのが、駐車場にしたことで土地は「更地」扱いとなり「住宅用地の特例」は適用されず、本来の税額が課されているとのことでした。
税金のことなどあまり考えず、固定資産税、都市計画税がアップする前の税額で利回りを計算し、事業計画を立てていましたので、税金を払うと赤字経営となることが判明…
悩んだ末土地を売却することとしました。(50代 /男性オーナー)
建物が建っている場合「住宅用地の特例」が適用される為、固定資産税は評価額が1/6に減額されます。
しかし、建物を解体し駐車場経営を始めた場合、その土地は「更地」扱いとなる為「住宅用地の特例」が適用されず評価額の満額が課税対象となります。
事前に固定資産税が増えることを把握していれば、赤字にならない事業計画を立てられました。
税金に関しては、その人その人によって状況が違う為一概には言えませんが、まずは駐車場経営をした場合どんな種類の税金がかかるのか？トータルで税額がどうなるのか？オーナー様ご自身で試算してみる、もしくは税理士など税務の専門家に相談することも視野にいれておく必要があります。
建物を解体し、その土地で駐車場経営を始める場合には注意が必要です。
ですが、駐車場にしたら必ずしも税負担が増えるというわけでもありません。
節税が可能になるケースもありますので、税金に関しては税理士等、税務の専門家へご相談されることをおすすめします。
また、駐車場経営の検討で利回りを計算する際は、税金を考慮して計算し、堅実な事業計画を立てましょう！
5.駐車場経営を失敗させないポイント
駐車場経営のよくある失敗理由3つは
- 市場調査が甘く、思った通りの収益を得られなかった
- トラブル対応の手間や費用を考えていなかった
- 税金対策になると思ったが、ならなかった
3つの失敗理由から導き出した、駐車場経営を失敗させないポイントは
- 駐車場経営はその土地の需要と供給を見定めるのが重要
- コインパーキング経営では定期的な市場調査と戦略的な料金設定が重要
- どのようなトラブルが起こり得るのかしっかり認識しておくこと
- 管理だけでも駐車場運営会社や不動産会社に委託する
- 税金を考慮した事業計画を立てる
これら成功ポイントは、駐車場運営会社に委託することでほとんどクリアできることです。
(税金に関しては、オーナー様ご自身で対策していただくしかありませんが…)
失敗事例に共通することは、すべて個人で運営しようと思うから失敗してしまうのです。
利益を求めれば、確かに個人で運営していく方が儲かる確率は高いです。
ですが、その分失敗のリスクも高いということを覚えておきましょう。
駐車場経営を成功させたいと考えるのであれば、駐車場運営会社に依頼し、プロのノウハウで管理運営をしてもらうことが成功への一番の近道です。
6.まとめ
駐車場経営はローリスクと言われていても、事前の準備・調査を怠れば失敗してしまうこともあります。
駐車場経営における代表的な失敗理由は3つ。
3つの失敗理由に共通するのは「すべてを個人でやろうとしたこと」です。
駐車場経営は運営会社に委託することで失敗のリスクをある程度減らすことが出来ます。
個人で運営をすれば、運営会社に委託をするより儲かる確率は高くなりますが、その分失敗のリスクも高くなることを覚えておきましょう。
駐車場経営が初めてで、どのような失敗リスクがあるのか不安を感じているオーナー様には、駐車場運営会社と二人三脚で経営していくことをおすすめします！
今回は、駐車場経営のよくある失敗について紹介しましたが、初期費用や税金、よくあるトラブル等、駐車場経営を成功させるためには駐車場経営全体のことを知る必要があります。
こちらも是非合わせてお読みください。
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