コインパーキング経営vsアパート経営｜土地活用初心者におすすめなのはどっち？
- 「土地を所有しているが、コインパーキング経営とアパート経営どちらにしようか迷っている。」
- 「コインパーキング経営とアパート経営、節税効果が高い土地活用はどっち？」
- 「コインパーキング経営とアパート経営のメリット・デメリットを知りたい。」
- 「土地活用初心者におすすめの方法は？」など…
今、この記事をお読みのあなたは、このような悩みを抱えているのではないでしょうか？
相続などで突然土地を所有することになり、何から始めていいかわからない…というような土地活用初心者の方には、コインパーキング経営をおすすめします!
今回は、土地活用の中でも比較されることが多いコインパーキング経営とアパート経営に注目。下記２点についてまとめました。
- それぞれのメリット・デメリット
- 主なリスク
たくさんある土地活用の手法の中で、なぜコインパーキング経営がおすすめなのか？
最後まで読めば、しっかりと魅力がお分かりいただけますよ。
1.コインパーキング経営vsアパート経営
皆さんが土地活用をする目的は何でしょうか？
- とにかく儲けたい。
- 少しでも税金を減らしたい。節税対策として土地活用を検討している。
- そのままにしとくのはもったいないから、少しでもお金になるのなら…。
皆さん様々な理由で土地活用を検討しているのだと思います。
「コインパーキング経営」「アパート経営」をはじめとした土地活用は、オーナー様の土地活用の目的次第でどれを選択したほうが良いのか異なります。
改めて、土地活用をする目的を意識しつつ、読み進めていきましょう。
まずはコインパーキング経営とアパート経営のメリット・デメリットから比較していきます。
1-1.コインパーキング経営のメリット・デメリット
まずは表から見ていきましょう！
| メリット |
|
|---|---|
| デメリット |
|
土地活用をする中で一番気になるのはコストではないでしょうか？
- 初期投資にいくら必要なのか？
- ランニングコストはいくらかかるのか？
コインパーキング経営のメリットは初期投資額が少ない点です。
コインパーキング経営は、土地オーナー様が全て管理運営をする「個人経営方式※」か、駐車場運営会社に土地を貸し賃料を得る「一括借り上げ方式(サブリース)」の大きく分けて2つの方法があります。
※一部業務を不動産会社や駐車場運営会社に委託するという方法もあります。
経営方法によって初期投資額は異なりますが、どちらの経営方法を選択してもアパート経営と比べ費用は安くすみます。
また、建物を建てない分、土地活用を始めるまでにかかる時間も少ないです。
「初期投資額が少ない」これがコインパーキング経営一番のメリットです。
しかし、投資額が少ない分リターンも少ないのがコインパーキング経営です。
1-2.アパート経営のメリット・デメリット
| メリット |
|
|---|---|
| デメリット |
|
アパート経営の場合、初期投資はかかりますが、その分コインパーキング経営より収益性が高い土地活用になります。
マンションを建てるほどではないけど、コインパーキング経営より儲けたいとお考えの方には良い方法です。
しかし、入居者トラブルや空室が出た場合には、収入が大きく減るリスクもあります。
どちらの土地活用が向いているのか、所有している土地の広さや立地、形状によっても選択肢は変わりますが、まずはオーナー様自身で土地活用において何を重要視しているのか再確認しましょう。
2.土地活用に費用をかけずに安定した収入を得たいならどっち？
費用をかけずに安定した収入を得たいなら、答えは「コインパーキング経営」です。
コインパーキング経営最大のメリットは、初期投資額が少ない点です。
コインパーキング経営もアパート経営も立地や規模で費用は大きく異なりますが、それぞれの初期投資額の相場を比較してみましょう。
| コインパーキング経営 | アパート経営 | |
|---|---|---|
| 初期投資 | 0円～ | 建設費用の5%程度 |
大きな違いは、コインパーキング経営の場合、初期投資0円から始められるという点です。
アパート経営は、建設費用の5%程度を初期費用(自己資金)として用意しておく必要があります。
5千万円のアパートを建設するとしたら、250万円程度の初期費用が必要ということです。
※立地や規模、アパートの構造によって異なります。
これらの初期費用をローンで賄うことを「オーバーローン」と言いますが、オーバーローンは、通常の金利より高く設定されている為アパート経営の収益性を大きく下げてしまいます。
一方、コインパーキング経営では、駐車場運営会社に土地を貸し出す方法「一括借り上げ(サブリース)」という契約方法があります。
一括借り上げは、初期投資０円でコインパーキング経営を始められます。
また、一括借り上げではなく個人で経営する場合やコインパーキングの管理のみをお願いする管理委託の場合でも、コインパーキング経営は少ない機器設備で始められるので、アパート経営と比較すると初期費用はグッと少なくなります。
コインパーキング経営は、自己資金が少ない方やローンは組みたくない、という方でも始められる土地活用と言えるでしょう。
気になる一括借り上げの仕組みについては、次の章で説明します。
2-1.コインパーキング経営は初期費用0円で始められる
先述した通り、コインパーキング経営は初期費用0円から始められます。
それには2つの条件があります。
- すでに土地を所有している
- 一括借り上げで駐車場運営会社に土地を貸す(サブリース)
当たり前ですが、すでに土地を所有している場合、土地購入費用がかかりません。
次に、「一括借り上げで駐車場運営会社に土地を貸す(サブリース)」とはどういうことかを説明しましょう。
まず、駐車場経営の始め方には①個人で経営する方法と②一括借り上げで駐車場運営会社に土地を貸す方法(サブリース)の大きく分けて2つの方法があります。
一括借り上げの仕組みはこのようになっています。
上の図を見てわかる通り、土地オーナー様は駐車場運営会社に土地を貸し、駐車場運営会社が管理等の運営業務を全て行ないます。
「一括借り上げ」はコインパーキング経営の契約では一般的なプランです。
土地を貸すだけで、駐車場運営会社から賃料という形で毎月安定した金額を受け取れます。
また、面倒な運営管理も駐車場運営会社にお任せできるので、利用者とのトラブルや経営失敗のリスクも少なく安定的に収入を得られます。
- すでに土地を所有している
- 一括借り上げで駐車場運営会社に土地を貸す(サブリース)
この2つの条件を満たせば、コインパーキング経営は初期費用0円で始められます。
2-2.狭小地・変形地でも運用可能
突然ですが、あなたが所有する土地はどのような形状をしていますか？
土地の形状は、正方形や長方形以外にも三角形や平行四辺形、L字状の旗竿地など様々な形状があります。
一般的に、狭小地や変形地は建物の形や間取りが限られてしまうため、アパート経営には向かないとされています。
そのため、駅近の良い立地に土地を所有していたとしても形状的にアパート経営を選択できないということがあります。
ですが、コインパーキング経営の場合、狭小地や変形地であっても問題ありません。
車1台程のスペースさえあれば経営可能なのです！
コインパーキング経営で重要なのは、土地の広さや形より立地です。
主に駅前や大型商業施設の近くなど、人が集まるところに需要があります。
具体的には下記のような場所が挙げられます。
- 駅前
- オフィス街
- 観光地
- 病院の近く
- 大型商業施設の近く
ここに挙げた例だけでなく、最近では住宅街でもコインパーキングを見かけることが増えましたよね？
コインパーキング経営は、比較的どのような土地でも経営可能なので、年々増加傾向にあります。
有効な土地活用として多くの方が選択している証拠ではないでしょうか？
2-3.節税メリットは少ない
コインパーキング経営のデメリットは節税効果が弱い点です。
土地は所有しているだけで、固定資産税・都市計画税がかかります。
その他、土地・建物以外の機器設備にかかる償却資産税や所得にかかる所得税など、様々な税金があります。
中でも固定資産税と都市計画税は、コインパーキング経営にするかアパート経営にするかで税額が大きく異なります。
固定資産税と都市計画税は、土地と建物にかかる税金のことで、アパート経営の場合「住宅用地の特例」が適用されるため、固定資産税は最大で1/6、都市計画税は最大1/3に評価額が減額されます。
- 住宅用地の特例措置
- 住宅用地については、その税負担を軽減する目的から、課税標準の特例措置が設けられています。住宅用地の特例措置を適用した額（本則課税標準額）は、住宅用地の区分、固定資産税及び都市計画税に応じて下表のとおり算出されます。
区分 固定資産税 都市計画税 小規模住宅用地(200㎡以下) 評価額が1/6に減額 評価額が1/3に減額 一般住宅用地(200㎡を超える部分) 評価額が1/3に減額 評価額が2/3に減額 引用元：東京都主税局
コインパーキング経営では、この住宅用地の特例が適用されません。
※自宅敷地の一部をコインパーキングとして貸し出す等、条件によっては適用されることもあります。
都内など土地評価額が高く固定資産税も高いエリアでは、「コインパーキング経営では固定資産税分も賄えず赤字経営…」といった失敗事例もあります。
税額に関しては、コインパーキング経営をした場合いくらになるのか、事前に調べておくことをおすすめします。
3.節税対策としての土地活用ならアパート経営
コインパーキング経営と異なり、アパート経営のメリットは、節税効果があることです。
2-3.節税メリットは少ないで説明したように、アパート経営では固定資産税・都市計画税において「住宅用地の特例」が適用されます。
コインパーキング経営では適用されませんので、アパート経営の節税効果は大きなメリットでしょう。
3-1.アパート経営は節税対策になる
2-3.節税メリットは少ないで説明した通り、住宅用地の特例措置が適用されれば、固定資産税は最大で1/6、都市計画税は最大で1/3に評価額が減額されます。
また、アパートを建てる際の費用をアパートローンなどで調達しているケースでは、借入金がマイナス資産となり相続対象の財産から控除されます。
相続税を計算するときは、被相続人が残した借入金などの債務を遺産総額(相続時精算課税の適用を受ける贈与財産がある場合には、その価額を加算します。)から差し引くことができます。
1 遺産総額から差し引くことができる債務
- (1) 債務
- 差し引くことができる債務は、被相続人が死亡したときにあった債務で確実と認められるものです。
なお、被相続人に課される税金で被相続人の死亡後相続人などが納付又は徴収されることになった所得税などの税金については被相続人が死亡したときに確定していないもの（相続時精算課税適用者の死亡によりその相続人が承継した相続税の納税に係る義務を除きます。）であっても、債務として遺産総額から差し引くことができます。
ただし、相続人などの責任に基づいて納付したり、徴収されることになった延滞税や加算税などは遺産総額から差し引くことはできません。
アパート経営なら、固定資産税・都市計画税・相続税において節税効果が期待できます。
3-2.儲かる可能性もあるが、その分リスクあり
コインパーキング経営と比較すると、アパート経営は同じ土地面積でも2階、3階と縦に有効活用できるため、収益性の高い土地活用です。
コインパーキング経営は1フロア分(平面)でしか活用できないため、アパート経営より収益性は低いといえます。
しかし、アパート経営は収益性が高い分リスクも多いのがデメリットです。
代表的なのが、入居者トラブルです。
アパート経営でよくある入居者トラブルは…
- 家賃滞納トラブル
- 退去時の修繕費トラブル
- 騒音による入居者同士のトラブル
- 共有部分を私的利用する等迷惑な入居者とのトラブル
その他、建物の老朽化による修繕費用の発生や、地震や火災、自然災害によるリスクもあります。
アパート経営は、コインパーキング経営よりリスクが多いことを覚えておきましょう！
4.おすすめの土地活用はコインパーキング経営
ここまでコインパーキング経営とアパート経営のメリット・デメリットを説明してきましたが、土地活用初心者の方には、断然「コインパーキング経営」をおすすめします！
理由は、コインパーキング経営はローコスト・ローリスクだからです。
では、私が土地活用初心者の方にコインパーキング経営を強くおすすめする2つの理由を詳しく説明していきましょう。
4-1.コインパーキング経営ならリスクが少ないから土地活用初心者でも安心
コインパーキング経営が土地活用初心者におすすめの理由1つ目は、「リスクが少ない」という点です。
コインパーキング経営は少ない費用で始められ、リスクも少ない土地活用です。
そのため、土地活用初心者でも安心して始められます。
駐車場運営会社に一括借り上げで土地を貸せば、初期費用は0円、運営管理も手間いらずです。
アパート経営のような空室リスクもなく、安定した収入を得ることができます。
コインパーキング経営とアパート経営の主なリスクをまとめましたので、表から確認しましょう。
| コインパーキング経営 | アパート経営 | |
|---|---|---|
| 主なリスク |
|
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大きな違いは、アパート経営の方が投資が大きい分、何かあった時の損害も大きくなります。
例えばアパート経営の場合、8千万かけて建てたアパートが地震により一夜でなくなり借金だけが残るということも考えられます。
コインパーキング経営は、駐車場運営会社に土地を貸す一括借り上げ(サブリース)で契約するのが一般的です。
一括借り上げなら、運営管理も駐車場運営会社が行なうため、こうしたリスクも運営会社が代わりに引き受けてくれます。
コインパーキング経営のよくあるトラブルをまとめた記事がありますので、こちらも合わせてお読みください。
4-2.暫定的な土地活用としても優れている
次に、私が土地活用初心者にコインパーキング経営をおすすめする2つ目の理由は、「コインパーキング経営は暫定的な土地活用としても優れている」という点です。
なぜなら、コインパーキングは少ない機器設備を設置しているだけなので、開設や撤去にかかる工事が短期間で済むからです。
アップルパークでは、契約が成立してから1週間でオープンしたという事例もあります。
また、「思うような利益が出ず、辞めたい」と思った時にもコインパーキング経営はすぐにやめることができるんです。
しかし、アパート経営ではそうはいきません。
入居者がいれば、突然解約・撤去することは不可能です。
オーナー都合で退去をお願いする場合は、退去費用が発生します。
また、建物を解体するとなると時間もかかりますし、コストもかかります。
「短期間だけでもまずはやってみよう！」
「暫定的にコインパーキングをやってみて、その間に本格的な事業の検討をしたい。」
「3年後には住居を建設予定なので、それまでの間だけ」等
短期間でも運用ができるというのは、土地活用初心者にとって嬉しいですよね？
検討し始めてからオープンまでもすぐですし、失敗したらすぐにやめられる。
コインパーキング経営なら、短い期間でも土地を有効に活用できます。
まずは、コインパーキング経営で資金を貯めてから、より収益性の高いアパート経営にチャレンジするということも可能ですよ。
5.まとめ
人気の土地活用「コインパーキング経営」と「アパート経営」を比較してみました。
土地活用初心者には、ローコスト・ローリスクのコインパーキング経営が断然おすすめです。
どちらもメリット・デメリットがあります。
また、所有する土地がどちらに適しているか需要と供給を考えることも大切です。
もし今、遊休地となっている土地があるのなら、まずは土地活用のプロに相談してみましょう！
この記事を読んでコインパーキング経営に興味を持った方は、こちらも参考にしてみてください。
コインパーキング経営を成功させるために重要な「パートナー会社選び」について紹介しています。
アップルパークでは駐車場(月極駐車場・コインパーキング)と駐輪場に限らず、バイク駐輪場、自動販売機、コンテナボックス、カーシェア、予約駐車場等幅広い有効活用のご提案が可能です。
創業30年のノウハウで多くのオーナー様に支持されてきました。
まずは、お気軽にお問い合わせください。ご相談、現地調査、お見積りは無料で行なっております。
