駐車場投資ってどうなの？駐車場経営の土地選びポイント
土地活用の中でも、建物を建てない駐車場経営はローコスト・ローリスクで知られています。
狭小地や変形地でも経営可能で、初期投資も少ないことから人気の土地活用ではありますが、それは土地を持っている場合の話。
では、土地を持っていない方が、これから土地を購入して投資目的で駐車場経営を始めるのは果たして儲かるのでしょうか？
今回は、投資として駐車場経営を検討している方に是非読んでいただきたい内容となっています。
「駐車場経営に興味はあるけど、土地は持っていない。」
「土地を購入して駐車場経営を始めようと思っているが、儲かるのか知りたい。」
「駐車場経営の利回りはどれくらい？」
このような悩みがあり、駐車場投資を検討されている方は是非参考にして下さい。
1.増えるコインパーキング需要
駐車場投資には2種類あります。
月極駐車場経営とコインパーキング経営です。
近年、住宅街でもコインパーキングを見かけることが増え、需要も増えているように思われますが、一方でコインパーキングは飽和状態だという声も聞こえてきます。
実際はどうなのか？日本パーキングビジネス協会(JPB)のデータより解説します。
1-1.コインパーキング運営箇所数の推移
日本でコインパーキングの運用が始まったのは1991年。
一般社団法人日本パーキングビジネス協会(JPB)の調べによると、コイン式駐車場(コインパーキング)の運営箇所数は2011年に44,600箇所だったのが、2018年には85,200箇所まで増加しています。
2000年頃からコインパーキングは飽和状態になるのでは？と言われ続けながらコインパーキングの運営会社は各社まだまだ業績を伸ばしています。
業績を伸ばし続けている理由の1つに、時代の変化とともに、コインパーキングはただ車を停めるだけのスペースではなくなりつつある、ということが挙げられます。
若者の車離れからカーシェアの需要が増えていますが、ステーションと呼ばれるカーシェア用の車を駐車するスペースは、コインパーキング内に設置されていることが多いです。
また、通勤や買い物などで電車を利用される方が、自宅から駅までは自家用車で行き、コインパーキングに停め、電車に乗り、目的地に行くという「パーク＆ライド」と呼ばれる使い方も増えてきています。
あまり変化のないように思われるコインパーキングですが、時代とともに変化を続けているのです。
この先コインパーキングが増えることで競争が激化していく可能性もあります。
一方で、コインパーキング経営は一時的な土地活用の手法でもあるので、オープンや閉鎖が頻繁に起こり需要と供給のバランスは常に流動していると言えます。
2.駐車場投資のメリット・デメリット
コインパーキングの需要は増え続け、駐車場運営会社も安定的に成長を続けていますが、どんな投資にもメリット・デメリットがあります。
2-1.駐車場投資3つのメリット
駐車場投資における3つのメリット
| メリット |
|
|---|
駐車場投資最大のメリットは初期費用が安い為、誰でも気軽に始められる点です。
駐車場投資には月極駐車場経営とコインパーキング経営がありますが、月極駐車場は設備も少なく砂利敷きでもOKなので初期投資額も少なく、個人経営でも始められます。
コインパーキング経営は駐車場運営会社に土地を貸す、一括借り上げ(サブリース)という方法が一般的で、土地さえあれば初期投資0円ランニングコスト0円で始められます。
一方、不動産投資の代表格賃貸住宅経営の場合、アパートやマンションを建設する為時間もお金もかかります。
駐車場投資は
『初期費用が安く、比較的どんな土地でもできて、すぐに始められる！』
不動産投資初心者の方でも始めやすい土地活用と言えます。
2-2.駐車場投資2つのデメリット
駐車場投資における2つのデメリット
| デメリット |
|
|---|
駐車場経営は賃貸住宅経営と比較して、税制上のメリットが少ないです。
例えば、土地を持っているだけでかかる固定資産税と都市計画税。
賃貸住宅経営の場合「住宅用地の特例」が適用されると、固定資産税は最大で1/6、都市計画税は最大で1/3に評価額が減額されます。
- 住宅用地の特例措置
- 住宅用地については、その税負担を軽減する目的から、課税標準の特例措置が設けられています。住宅用地の特例措置を適用した額（本則課税標準額）は、住宅用地の区分、固定資産税及び都市計画税に応じて下表のとおり算出されます。
区分 固定資産税 都市計画税 小規模住宅用地(200㎡以下) 評価額が1/6に減額 評価額が1/3に減額 一般住宅用地(200㎡を超える部分) 評価額が1/3に減額 評価額が2/3に減額 引用元：東京都主税局
駐車場経営の場合、その土地は「更地」扱いとなる為、この特例が適用されず満額を請求されます。
固定資産税と都市計画税の仕組みについては、こちらで詳しく紹介していますので合わせてお読みください。
また、月極駐車場やコインパーキングといった平面駐車場は、2階、3階と縦に有効活用できる賃貸住宅経営と比較すると、1フロア分でしか活用できない為、土地活用の中でも収益性が低い活用方法となります。
どの投資にもメリット・デメリットはあります。
メリット・デメリットを理解した上で、どの投資にするか判断しましょう。
3.最大のポイントは「立地」
駐車場投資最大のポイントは「立地」です。
駐車場の収益は、立地や道路付けによって大きく差が出ます。
では、どのような土地、物件が駐車場に適しているのでしょうか？
3-1.土地選びのポイント
月極駐車場経営とコインパーキング経営で適した土地は異なります。
一般的に、それぞれに適した土地は以下のようになります。
| 月極駐車場 | コインパーキング | |
|---|---|---|
| 適した土地 |
|
|
月極駐車場は、ほぼ毎日のように利用される方が対象となります。
戸数に対し駐車場の数が少ない大規模マンションや、駐車スペースが1台分だけの戸建てが並ぶ住宅街では、月極駐車場の需要が多くなります。
一方、コインパーキングは短時間利用がメインになるので、大型商業施設の近くや観光地等で一時的に駐車したいというニーズがある場所に需要があります。
しかし、近年は駅前だけでなく住宅街でコインパーキングを見かけることも多くなりました。
住宅街であっても来客の方が一時的に利用する等、地域性や季節、イベント等、周辺環境によって幅広いニーズが考えられます。
月極駐車場・コインパーキングそれぞれの「適した土地」を踏まえた上で、周辺環境や競合となる駐車場があるかなど、需要と供給のバランスを見極めるのが駐車場投資の土地選びのポイントです。
3-2.駐車場経営は土地選びが難しい
駐車場投資の土地選びのポイントは、月極駐車場・コインパーキングそれぞれの「適した土地」を踏まえた上で、需要と供給のバランスを見極めることですが、この土地選びが実は一番難しいんです。
駐車場経営の収益は、立地に大いに左右されます。
逆に言えば、土地選びさえ間違えなければ、あとは少ない経費で手間なく儲けることができます。
なぜ駐車場経営の土地選びが難しいのか？その理由は…
『周辺環境が変化したときに影響を受けやすいから』
です。
例えば、駅前で人通りも多く、ここはコインパーキングに向いている土地だと思っても
- 近くに別のコインパーキングができた
- 大型商業施設がなくなり人の流れが変わってしまった 等々…
駐車場経営は、周辺環境の変化によって収益に影響が出やすい土地活用なんです。
駐車場経営は、狭小地や変形地でも経営が可能でコストも少ないため、不動産投資初心者の方にとっては始めやすい土地活用です。
新規参入しやすい＝(イコール)ライバルとなる駐車場が近隣にできる可能性も高くなります。
土地購入時は良くても、1年後、2年後に周辺の環境が変わり、赤字経営となることも珍しくありません。
一般的に適していると言われている条件だけでなく、需要と供給の流れを読むことも必要となるので、駐車場経営は土地選びが難しいと言われているのです。
4.駐車場投資は儲かるのか？
一般的に、駐車場投資の利回りは、4%前後と言われています。
※場所や条件によって異なります。
すでに土地を所有している場合は利回りが50%を超えることも…
駐車場投資の利回りはどの程度なのか？計算方法も一緒にご紹介します。
4-1.駐車場経営の利回り
まず、不動産投資における利回りには2つの考え方があることを説明しておきます。
- 表面利回り(グロス)
- 1年間の駐車場収入を初期費用(土地購入価格含む)で割ったもの。
表面利回り(％)＝年間駐車場収入÷(土地購入価格＋初期費用)×100
- 実質利回り(ネット)
- 1年間の駐車場収入からランニングコストを引いた金額を初期費用で割ったものです。
実質利回り(%)＝(年間駐車場収入－ランニングコスト)÷(土地購入価格＋初期費用)×100
実質利回りの特徴は、先ほどの表面利回りの計算式に税金や管理委託費等のランニングコストを組み込んだ計算式になるので、よりリアルな数字となります。
表面利回り、実質利回り共に、契約台数、稼働率に関わらず年間の駐車場収入で算出します。
しかし、実際に経営を始めてみると分かるのですが、稼働率が100%の状態をキープするのは非常に難しいです。
そこで、稼働率が悪いことも予想して利回りを計算しておくことをおすすめします。
仮に稼働率が70%だとした場合の実質利回りの計算式がこちらです。
実質利回り(%)＝(年間駐車場収入×70%－ランニングコスト)÷(土地購入価格＋初期費用)×100
利回りを算出するのに必要な、初期費用やランニングコスト、収入については下記記事を参考にしてください。
駐車場投資の利回りは4%前後と紹介している記事もありますが、月極駐車場・コインパーキングともに周辺環境や立地、稼働率によって収入も費用も大きく異なるので利回りも一概には出せません。
ただ、収益性の低さから言って、投資目的で駐車場経営を選択するのはあまり旨味がない選択と言えるでしょう。
4-2.土地購入から始めると儲からない
駐車場投資がなぜ儲からないのか、理由は下記3点です。
- 収益性が低い
- 税制上のメリットが少ない
- 土地選びが難しい
理由について詳しく解説していきます。
- ①収益性が低い
- マンションやアパートを建てる賃貸住宅経営と比較すると、1フロア分でしか運用できず、収益性が低い点が駐車場経営のデメリットです。
- ②税制上のメリットが少ない
- 土地を所有していると必ずかかる固定資産税と都市計画税に関して、駐車場経営では「住宅用地の特例措置」が適用されず評価額の満額が課税されるため、せっかくの収益が税金分にしかならない、というケースもあります。
場所によっては税金分すら賄えないというケースも… - ③土地選びが難しい
- 駐車場投資最大のポイント「土地選び」を失敗してしまうと、もちろん儲かりません。
駐車場投資の場合、土地選びから始めることになるので失敗のリスクも高くなります。
駐車場経営は、土地購入から始めると儲かりにくいビジネスというわけです。
ここまで、駐車場投資はあまり旨味がないと言ってきましたが、すでに土地を所有している人にとって駐車場経営はメリットの多い土地活用です。
土地をすでに所有している場合は、土地購入費用がかからないので、利回りは50%を超えることもあります。
このような悩みをお持ちの方には、駐車場経営はピッタリの土地活用です。
- 所有している土地が変形地or狭小地
- 土地は持っているが、マンションやアパートを建てるような費用はない
- 空家を相続したが活用方法に困っている
- 建設予定の土地で短期間だけ活用したい
これら全てに共通するのは、「土地をすでに所有している方」という点です。
駐車場経営は土地所有者向けの土地活用と言えるでしょう。
5.駐車場経営は土地所有者向けの土地活用
4-2.土地購入から始めると儲からないでお伝えした通り、駐車場経営は土地所有者にとってはメリットの多い土地活用です。
その理由を説明しましょう。
5-1.すでに土地を持っているなら駐車場経営は◎
土地を持っている人が駐車場経営をするメリットは
| メリット |
|
|---|
変形地や狭小地で賃貸住宅経営をするのは難しいですが、駐車場の場合土地の形はさほど問題ありません。
車1台程のスペースでも運用は可能です。
初期投資費用に関して言えば、月極駐車場の場合、砂利敷きにロープを張って車室を区切るだけでも運営可能です。
コインパーキングの場合、駐車場運営会社に土地を貸す一括借り上げ(サブリース)なら初期投資0円で始められます。
駐車場経営は、ごくわずかな機器設備の設置のみで建物を建てる必要がありません。
そのため、工事期間も短く駐車場経営を検討し始めてからオープンまでを短期間で行なえます。
反対に、収益があまり上がらない、赤字経営が続くなどで駐車場経営を辞めようと思ったときも機器設備を撤去するだけなので簡単にやめることができます。
もちろん、立地条件によってはしっかり収益を得られるので、長期で運用するメリットも沢山あります。
投資としてはあまり旨味がありませんが、暫定的な土地活用としては向いているので
「土地を購入し賃貸住宅経営を検討していて、建設開始までの短期間を駐車場にする」
「何かしら活用したいと土地を購入したが、まだ具体的な土地活用の方法は決まっていない」等
上記のようなケースではメリットがあるでしょう。
駐車場経営は、すでに土地を所有している人もしくは、他の運用方法を検討するまでの暫定期間の土地活用として最適な土地活用です。
6.まとめ
駐車場経営は土地なしから始めると儲かる確率は低いです。
土地を所有していない人が、土地購入から始めると儲からない理由は、下記3点です。
- 収益性が低い
- 税制上のメリットが少ない
- 土地選びが難しい
駐車場経営は、土地をすでに持っている人にとってはメリットの多い土地活用です。
また暫定的な土地活用としても優れていますので、本格的な土地活法を検討している間の短期間での運用もおすすめです。
「遊休地等活用方法に困っている土地がある」
「賃貸住宅経営を検討していて、建設までの短期間を有効活用したい」
このような方はアップルパークへお気軽にお問合せ下さい。
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