駐車場経営のよくあるトラブルTOP5
初期投資0円で人気の土地活用「駐車場経営」
駐車場経営のトラブルの多くは、運営管理に関わることです。
運営管理は個人で行う方法と駐車場運営会社や不動産会社に委託する方法がありますが、個人で駐車場の運営管理をする場合は失敗しないように注意が必要です。
運営管理を委託しなかった場合、駐車場経営のトラブルは全て土地オーナー様ご自身で対処することとなります。
一方、運営管理を駐車場運営会社や不動産会社に委託した場合、オーナー様ご自身でトラブルの対処をすることはありません。
今回は、駐車場経営のよくあるトラブルTOP5とその対策方法をランキング形式でご紹介します。
「どうしたらトラブルを回避できるのか」
個人経営を検討している方は、この記事を参考に対策を打つことをおすすめします。
また、本記事の最後に「質の良い管理会社を見分けるポイント」を紹介しますので、駐車場経営の運営管理は業者に委託するという方も是非参考にしてみてください！
- 第1位 駐車場料金のトラブル
1-1.料金に関するトラブルとは？
1-2.解決策 - 第2位 駐車場の不正駐車(不正利用)によるトラブル
2-1.不正駐車(不正利用)によるトラブルとは？
2-2.解決策 - 第3位 駐車場内での事故によるトラブル
3-1.駐車場内での事故トラブルとは？
3-2.解決策 - 第4位 駐車場内のゴミによるトラブル
4-1.ゴミによるトラブルとは？
4-2.解決策 - 第5位 駐車場利用者や周辺住民からのクレーム
5-1.お問合せ事例
5-2.解決策 - 駐車場の運営管理業者選びは管理の質を見よう！
6-1.管理の質を見極めるポイント - まとめ
1.第1位 駐車場料金のトラブル
1-1.駐車場経営の料金トラブルとは？
駐車場経営で最も多いトラブルは料金に関するトラブルです。
月極駐車場とコインパーキングではトラブルの内容が異なりますので、まずは下記表から事例を確認しましょう。
| 駐車場の種類 | トラブルの内容 |
|---|---|
| 月極駐車場 | 支払期日までに支払わない。 駐車料金の滞納。 |
| コインパーキング | 料金看板の表示がわかりにくい。 思ってた料金と違う。 |
マンションやアパート等賃貸住宅経営と同じく、駐車場経営でも賃料滞納の料金トラブルは発生します。
特に、個人経営の月極駐車場では、賃料の滞納は比較的発生しやすいトラブルです。
個人経営の月極駐車場では、賃貸住宅の契約と異なり、契約時に与信管理を行ないことや、保証人を求めない場合が多いです。家賃に比べ、賃料が少額なこともあり、契約者側も滞納しているという認識が薄くなりがちなのが原因でしょう。
例えば、5台分の月極駐車場を個人で経営していて、1台3万円(都内の月極駐車場料金相場)で契約者に貸し出していたとします。
満車想定で、1ヶ月15万円の収入です。
そのうちの1人が賃料を滞納しているとすると、毎月△3万円。半年で△18万円の減収です。
月極駐車場の場合、1人滞納者が出ると収入が大きく変わってしまう点がデメリットでしょう。
続いて、コインパーキングで起きる料金トラブルの多くは、「料金看板の表示が分かりにくい」「思ってた料金と違う」といった内容です。
細かく時間を区切って料金が設定されていたり、車室ごとに料金が異なっていたり、複雑な料金体系にしている場合は利用者からの問い合わせも多くなります。
1-2.解決策
月極駐車場とコインパーキングではトラブルの内容が異なる為、それぞれに合った対策をしましょう！
月極駐車場もコインパーキングも集金業務やお客様への対応業務等、運営管理業務を委託していれば、これらのトラブルは委託された業者が対応しますので、オーナー様が頭を悩ますことはありません。
個人で経営する場合には、下記解決策を実行しましょう！
| 駐車場の種類 | トラブルの内容 | トラブルの解決策 |
|---|---|---|
| 月極駐車場 | 支払期日までに支払わない。 駐車料金の滞納。 |
|
| コインパーキング | 料金看板の表示がわかりにくい。 思ってた料金と違う。 |
|
月極駐車場の場合は、契約前に月極賃料を滞納する可能性がある利用者をブロックしましょう。
そのためには、賃料を一括の前払いにする、もしくは連帯保証人を求めることが非常に有効です。
郊外や地方では、1ヶ月の駐車場料金が1万円未満のところも多くあります。
駐車場の月極賃料が1ヶ月1万円なら、1年分で12万円、半年分なら6万円です。
利用者側も、半年分くらいであれば一括前払いを了承してもらいやすいでしょう。
コインパーキングの場合、料金看板の料金表示を大きく、分かりやすくすることである程度料金トラブルの失敗は防ぐことができます。
個人でコインパーキング経営をする場合も、看板の作成は業者に依頼することになるはずなので、下記3つのポイントを利用者目線でよくチェックし、トラブルを防ぎましょう！
- わかりやすい料金体系になっているか
- 金額が見やすい表示になっているか
- 支払い方法に関して掲示があるか
月極駐車場、コインパーキング、いずれにしても運営管理を不動産会社や駐車場運営会社に委託することで、オーナー様が料金トラブルに対して直接対応することはなくなります。
2.第2位 駐車場の不正駐車(不正利用)によるトラブル
駐車場経営のよくあるトラブル、第2位は不正駐車(不正利用)によるトラブルです。
こちらも月極駐車場とコインパーキングではトラブルの内容が異なりますので、それぞれどんな事例があるのか見ていきましょう。
2-1.不正駐車(不正利用)によるトラブルとは？
| 駐車場の種類 | トラブルの内容 |
|---|---|
| 月極駐車場 |
|
| コインパーキング |
|
月極駐車場もコインパーキングも基本的に無人経営なので、不正駐車や不正利用が発生しやすいです。
不正駐車・不正利用によるトラブルは、オーナー様だけではなく利用者にも迷惑をかけてしまうので、クレームなど他のトラブルに結び付きやすいという問題もあります。
中でも、長時間駐車してそのまま車両を放置されるケースには注意が必要です。
このトラブルは、コインパーキングだけではなく、月極駐車場でも起こり得るトラブルです。
「放置されていた期間の駐車料金を請求しても払ってもらえない」
「車両の撤去費用は全額オーナー持ち」等…
個人経営の場合、泣き寝入りとなってしまうことも多いです。
泣き寝入りにならない為にも、事前に対策をしておきましょう！
2-2.解決策
まず、不正駐車・不正利用のトラブルを個人間で解決することはおすすめしません。
理由は、トラブルが長期化しやすく、より大きな問題に発展しかねないからです。
それぞれの対策は以下の通りです。
| 駐車場の種類 | トラブルの内容 | 解決策 |
|---|---|---|
| 月極駐車場 |
|
|
| コインパーキング |
|
|
月極駐車場の場合、契約者がいる車室に契約者外の人が無断で駐車をすると、本来駐車できるはずの契約者が車を駐車できず、契約者の方にも迷惑が掛かってしまいます。
不正駐車の所有者を特定するにも防犯カメラ等が無ければ、所有者を特定するまで時間もかかりますし、長期化すればそれだけ契約者様に負担をかけてしまうことにもなります。
定期的な巡回と防犯カメラの設置の他、「不正駐車は警察に通報します」等不正を行なった場合の罰則についての看板を設置して対策をしましょう。
契約者が車室スペースに車以外のものを置いたり、物置化したりすることに対しては「車を駐車すること以外の利用は禁止します」等の文言を契約書の条項に加えるのが良いでしょう。
コインパーキングの場合も、定期的な巡回と防犯カメラの設置は必須です。
車室以外のスペース(出入口部分や通路)に駐車され、通路(車路)や車室を妨げる行為に対しては、レイアウトの段階で余分な空きスペースができないよう駐車場運営会社にレイアウトを組んでもらいましょう。
デッドスペースには自動販売機を設置する等して、有効活用するのがおすすめ。
不正駐車(不正利用)トラブルの対策は、月極駐車場・コインパーキングともに定期的な巡回と防犯カメラの設置が一番有効です。
もし、対策をしていても不正駐車や放置車両、不正利用が発生した場合、個人間で解決しようとせず警察や専門の業者に問い合わせ、対処を依頼しましょう。
3.第3位 事故によるトラブル
駐車場経営のよくあるトラブル、第3位は事故によるトラブルです。
駐車場のような狭い空間で車や人が出入りする環境では事故はつきものです。
事故の結果、機器や設備の破損、故障となれば意図的・意図的ではないにしろ運営に支障をきたすこともあります。
事故対策はしっかりと行う必要があります。
3-1.駐車場内での事故によるトラブルとは？
駐車場内で起こり得る事故トラブルとは
- 車同士の接触事故
- 車と人の接触事故
- 壁やフェンス、駐車場設備と車の接触事故等…
上記は意図的ではない事故ですが、なかには意図的な事故もあります。
コインパーキングに限ってですが、意図的にロック板やゲートバーを壊して無理やり出庫(不正出庫)し、機器が破損したり故障したりすることもあります。
故障となれば、その期間通常の運営ができず、収益に影響を及ぼすことも…
駐車場内の事故によって機器設備が破損や故障をした場合、修理費用が発生します。
また、車同士や車と人の接触事故の場合、場合によってはオーナー様が責任を問われることもあります。
事故トラブルは費用が発生したり、その後のやりとりに非常に労力を使うので、事前にしっかりと対策をしておきましょう。施設賠償責任保険や動産総合保険などの活用をおすすめします。
3-2.解決策
一番は事故が起こりにくいレイアウトにすることです。
駐車場の規模によっては、車室や車路に規定のサイズが設けられているので、それに準じていて事故が起こりにくいレイアウトにする必要があります。
例として、東京都の駐車施設整備計画を挙げますので参考にしてください。
※「駐車場法施行令」や「駐車場設計・施行指針」に基づいて各市区町村で設計されています。
駐車場設計・施工指針 第2章 2.4.4
- 【駐車ます】
- 駐車ますの大きさは、設計対象車両に応じて、表2.4.1に示す値以上とすることを原則とする。
表2.4.1
設計対象車両 長さ 幅員 軽自動車 3.6m 2.0m 小型乗用車 5.0m 2.3m 普通乗用車 6.0m 2.5m 小型貨物車 7.7m 3.0m 大型貨物車およびバス 13.0m 3.3m
- 【車路の幅員】
- (1)車室に面した車路の幅員
駐車ますに車両を駐車させるための後退・転回等が行なわれる車路(以下「車室に面した車路」という)の幅員は、表2.4.3の左欄に示す値を確保することが望ましいが、空間の制約等によりやむを得ない場合には、右欄に示す値まで縮小することができる。表2.4.3
設計対象車両 幅員 幅員 歩行者用通路
なし歩行者用通路
あり歩行者用通路
なし歩行者用通路
あり軽自動車 7.0m 6.5m 5.5m 5.5m
(対面通行)
5.0m
(一方通行)小型乗用車 普通乗用車 小型貨物車 7.5m 7.0m 6.5m 6.0m 大型貨物車およびバス 13.0m 12.5.0m 11.5m 11.0m
- 【車路の幅員】
- (2)車室に面していない車路の幅員
車両の後退・転回等が行なわれることなく、車両の通行のみに用いられる車路(以下「車室に面していない車路」という)の幅員は、表2.4.4に示す値以上の幅員を確保するものとする。表2.4.4
設計対象車両 幅員 対面通行 一方通行 軽自動車 5.5m 3.5m 小型乗用車 普通乗用車 小型貨物車 5.9m 3.7m 大型貨物車およびバス 6.5m 4.0m
もちろん駐車場レイアウトは業者が作成することになるので、利用者目線で停めやすい駐車場になっているか確認すると良いでしょう。
提案されたレイアウトと同じような駐車場を実際に利用者として利用してみるなど、事前に確認することで駐車場内での事故トラブルのリスクは軽減できるでしょう。
4.第4位 駐車場内のゴミによるトラブル
駐車場経営のよくあるトラブル、第4位はゴミによるトラブルです。
駐車場は24時間365日稼働しており無人経営。自動販売機等を設置している現場も多いことからゴミを捨てられやすく、ゴミに関するトラブルは駐車場経営ではよくあるトラブルです。
4-1.ゴミによるトラブルとは？
駐車場に捨てられるゴミは、空き缶やペットボトル等の一般ごみ、ペットの排出物、なかには家具等大きなゴミを不法に投棄されていたというケースもあります。
月極駐車場、コインパーキングともにゴミが放置されていれば、ゴミのせいで物理的に入庫できなかったり、匂いや美観的な問題から利用者に避けられてしまうことが想定されます。
コインパーキングの場合、粗大ゴミなど大きなゴミが車室を塞いでいたら、稼働が出来ず収益にも大きな影響がありますし、匂いがひどければ近隣住民からクレームも起こります。
また、粗大ゴミ等大きなゴミの場合、撤去に費用もかかります。
月極駐車場の場合、頻繁にゴミが捨てられあまり清掃がされていないようだと、すぐ口コミで悪い評判が回ってしまいます。
それが原因で、せっかく集めた契約者が離れていってしまうということもあります。
きちんと清掃がされていないと、管理が行き届いていない駐車場だと判断され、車上荒らし等犯罪のリスクも高まります。
そのぐらい清掃は大切なのです。
たかがゴミと思わず、定期的に巡回・清掃することが大切です。
4-2.解決策
当たり前ですが、駐車場にゴミを捨てられないようにするには、定期的に巡回し清掃することが重要です。
また、「ゴミの不法投棄禁止」や「ペットの排出物は持ち帰ってください」等の張り紙や看板も設置すると良いでしょう。
ゴミの不法投棄を抑制する意味では、防犯カメラを設置し監視の目を入れたり、照明を設置し夜間等人通りが少なくなる時も駐車場内を明るくすることが有効です。
土地オーナー様ご自身が管理をしている場合、こまめに清掃をし、上記のような設備も設置することをおすすめします。
管理を駐車場運営会社に委託する場合、責任を持ってしっかりと清掃をしてくれる業者を選びましょう！
5.第5位 駐車場利用者や周辺住民からのクレーム
駐車場経営のよくあるトラブル、第5位は駐車場利用者や周辺住民からのクレームトラブルです。
駐車場経営では、駐車場利用者や周辺住民から苦情が発生する事があります。
クレームの内容は、月極駐車場とコインパーキングで異なります。
様々な事例がありますので、まずは事例を見てみましょう！
5-1.お問合せ事例
| 内容 | |
|---|---|
| 駐車場利用者 |
|
| 周辺住民 |
|
不特定多数の方が使うコインパーキングの方が月極駐車場より、比較的クレームは多くなる傾向にあります。
コインパーキングでよくあるお問合せは、「車室を間違えて精算してしまったので返金してほしい」というものです。
基本的にコインパーキングでは、誤精算による返金対応は行なっていない為、利用者とトラブルになりやすいです。
その他、ここまでのトラブル内容で出てきた「料金トラブル」や「不正駐車」等も対応次第ではクレームへと発展してしまうことがあるので注意しましょう。
周辺住民からのお問合せでは、「看板の照明が明るすぎて夜も眠れない」「排気ガスの匂いが気になる」「深夜のアイドリングやドアの開け閉めがうるさい」「喫煙者のたまり場になっている」等…
匂いや音等、住宅街にある駐車場では駐車場経営者は、周辺住民の方への配慮も欠かせません。
5-2.解決策
コインパーキングの場合、24時間365日対応のコールセンターの設置は必須となります。
月極駐車場等、個人で経営されている場合は、お客様からのお問合せには迅速に対応することを心掛けましょう。
対応次第では更なるクレームへと発展しかねませんので、お客様の声は改善の余地がある点だと思い、丁寧に対応し安心安全な駐車場経営を目指しましょう！
6.駐車場の運営管理業者選びは管理の質を見よう！
ここまで駐車場経営のよくあるトラブルTOP5を見てきて、駐車場経営のトラブルリスクを下げるには運営管理が重要だということを実感して頂けたでしょうか。
駐車場経営のトラブルは運営管理に関わることが大半。
失敗しないためにも、初心者は個人で対応しようと思わず、運営管理は委託するのがおすすめです。
トラブルを未然に防ぐためにも、管理を委託する駐車場運営管理会社選びは慎重に行ないましょう！
駐車場運営管理会社選びは、「管理の質」がポイント。
6-1.管理の質を見極めるポイント
駐車場運営管理会社の管理がちゃんとしているか、それは会社のHPを見るだけでは分かりません。
委託を検討している運営管理会社があれば、是非、実際にその運営管理会社が管理している駐車場へ足を運び、現場を見てみてください。
現場で見るべきポイント4つ
- ちゃんと清掃されているか
- 防犯カメラや照明が設置されているか
- 24時間対応のコールセンターがあるか
- 看板や張り紙でトラブルを未然に防ぐ工夫をしているか
この4つのポイントを押さえることができれば、トラブルのリスクはある程度軽減させることができます。
トラブル対応の手間や費用を考えていなかったがために駐車場経営に失敗してしまったという声も多くあります。
事故トラブルによって機器が故障し急な費用が必要になる、賃料滞納の影響で収入が減り赤字経営等など…
失敗をしないためにも駐車場経営の失敗事例をまとめた記事がありますので、こちらも合わせてお読みください。
7.まとめ
駐車場経営のよくあるトラブルTOP5は
- 1位 料金トラブル
- 2位 不正駐車(不正利用)によるトラブル
- 3位 事故によるトラブル
- 4位 ゴミによるトラブル
- 5位 駐車場利用者や周辺住民からのクレーム
トラブルを未然に防ぐためには管理の質が高い駐車場運営会社に管理を委託するのがベスト！
管理の質を見極めるには、実際に現場に行き4つのポイントに沿って管理の状態をよく見てみましょう。
ここには記載していませんが、自然災害による稼働率減少や売上低下等、なかにはどうすることもできないトラブルもあります。
ですが、多くは事前に準備対策をしていれば防げるトラブルです。
駐車場経営は事前の準備・調査が重要です！
今回は、駐車場経営のトラブルについて紹介しましたが、初期費用や税金、よくある失敗等、駐車場経営を成功させるため、失敗しないためには駐車場経営全体のことを知る必要があります。
こちらも是非合わせてお読みください。
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