駐車場経営は個人でもできる？管理委託のメリット・デメリット
「親から土地を相続したがどう活用しよう？」や「使い道がなくて遊休地となっている土地がある」など、所有している土地をどのように活用すべきか悩んでいる方は意外と多くいらっしゃいます。
土地活用の中でも初期費用が少なく、リスクも少ない駐車場経営は人気の活用方法です。
不動産会社もしくは駐車場運営会社に管理を委託すれば、土地オーナー様は手間なく収入を得ることができます。
今回は、駐車場経営を検討する際、多くの方が悩む管理業務について詳しくご説明いたします。
- 「駐車場経営の管理業務ってなに？」
- 「管理は委託した方がいい？もし委託するならどこまで管理を委託できる？」
- 「個人でも駐車場経営はできる？」
- 「管理委託の仕組みとは？」
このようなお悩みをお持ちの方は必読ですよ！
最後まで読めば、駐車場経営の管理業務の全てがお分かりいただけます。
- 駐車場の経営方法
1-1.自主運営方式(個人経営)
1-2.管理委託方式
1-3.一括借り上げ方式 - 駐車場経営の管理業務とは？委託できる業務は？
2-1.オープン時に行なう管理業務
2-2.日常的に行なう管理業務
2-3.イレギュラーな管理業務 - 運営管理に関するトラブル事例
3-1.料金トラブル
3-2.騒音トラブル
3-3.清掃トラブル - 管理委託方式がおすすめな人
4-1.駐車場と自宅が離れている
4-2.本業があり、管理をする時間的余裕がない
4-3.トラブルの対応をしたくない - まとめ
1.駐車場の経営方法
駐車場の経営方法は、3つあります。
- 自主運営方式(個人経営)
- 管理委託方式
- 一括借り上げ
まずは、それぞれの仕組みやメリット・デメリットを解説していきます。
1-1.自主運営方式(個人経営)
自主運営方式とは、初期投資からオープン後の管理運営まで、全て土地オーナー様ご自身で行なう経営方法です。
初期投資やランニングコスト、運営管理の手間はかかりますが、駐車場経営で得た収益が全てオーナー様のものになるので、一番儲かる方法です。
以下、自主運営方式のメリット・デメリットです。
| メリット |
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|---|---|
| デメリット |
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なんと言っても、一番のメリットは業者を挟まないので、売上が上がれば上がった分だけオーナー様の収益が増えることです。
月極駐車場の場合、契約者数が増えれば収益が増え、契約者数が減れば収益も減少します。
収益を上げる為には、空き車室を作らないことがポイントです。
契約者獲得の為に看板を設置したり、広告を出したり、オーナー様ご自身で対策をする必要があります。
コインパーキングの場合、稼働率が上がれば収益が増え、稼働率が下がれば収益も減少します。
コインパーキングの場合、立地が重要なので、良い立地で経営することが一番のポイントです。
定期的に市場調査を行ない、近隣に競合となるコインパーキングが増えていないか、料金相場に変動がないかを調査し、需要と供給を見定める必要があります。
また、近隣状況に応じた戦略的な料金設定も重要です。
1-2.管理委託方式
管理委託方式とは、経営主体は土地オーナー様ですが、駐車場の管理は不動産会社や駐車場運営会社に委託する経営方法のことです。
管理委託料が発生する為、個人で経営するより収益は下がります。
ですが、わずらわしい管理の手間が省けるので遠方に土地を所有している場合や、駐車場経営とは別に本業がある方でも経営が可能になります。
以下、管理委託方式のメリット・デメリットです。
| メリット |
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|---|---|
| デメリット |
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管理委託料は、管理会社にもよりますが、駐車場の規模や委託する内容によって異なります。
一般的には、駐車場収入の〇%や、定額で○○円と取り決めるケースが多いです。
どのような管理業務があるのか、どこまで委託できるのかは2.駐車場経営の管理業務とは？委託できる業務とは？で詳しくご説明致します。
1-3.一括借り上げ方式
一括借り上げ方式とは、主にコインパーキング経営で使われている契約形態です。
土地を駐車場運営会社に貸し、運営会社から賃料として収入を得る方法のことで、サブリースとも言います。
契約数や稼働率に関係なく、安定した収入が得られ、管理の手間もかかりません。
さらに初期費用、ランニングコストも不要なので、土地さえあれば、だれでも駐車場経営が始められます。
以下、一括借り上げ方式のメリット・デメリットです。
| メリット |
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|---|---|
| デメリット |
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コインパーキング経営の場合、機器設備のメンテナンスや戦略的な料金設定等オーナー様ご自身で行なうのは難しい為、一括借り上げを選択される方が多いです。
また、契約数や稼働率によって収益が変動しないので安定した収入を得たいとお考えの方にはピッタリの方法でしょう。
2.駐車場経営の管理業務とは？委託できる業務は？
駐車場経営は、マンション経営やアパート経営に比べ管理に手間がかからないので、個人でも経営できます。
しかし、駐車場の規模によっては管理業務のボリュームが多く、個人で経営していくのは難しいケースもあります。
例えば、管理業務の1つに清掃があります。
2台や3台の小規模な駐車場と30台くらい停められる駐車場では、どちらの方が大変かすぐお分かりいただけますよね？
清掃1つとっても、作業量や手間が全く異なります。
規模が大きくなれば、人によっては負担に感じることもあるでしょう。
まずは、駐車場経営をする場合に行なうべき管理業務を把握しましょう！
2-1.オープン時に行なう管理業務
- オープン告知
- 駐車場が完成したら、まずは駐車場がオープンしたことを多くの方に知らせましょう。
告知の方法は、チラシの配布や広告出稿、現地にのぼりを設置する等があります。
より多くの方の目に留まるよう、工夫が必要です。
これは、月極駐車場に限った話ですが、月極駐車場の場合は利用者と契約をする必要があります。
契約する際は賃貸借契約書が必要になりますので、書類を作成しましょう。
また、利用者から車庫証明を発行したいと要求があった場合には、「保管場所使用承諾証明書」という書面の発行もオーナー様にて行ないます。
2-2.日常的に行なう管理業務
- 巡回、清掃
- 駐車場内を清潔に保つため、ゴミ拾いや草むしりは定期的に行ないましょう。
場内が汚いと犯罪や放置車両、違法駐車等のトラブルに繋がりやすくなります。 - 入金管理・集金
- 月極駐車場の場合、契約者からの入金漏れがないか毎月確認をしましょう。
未入金や滞納者がいないか管理を徹底し、場合によっては督促状を送付する等対策が必要です。
コインパーキングの場合は、定期的に精算機のお金を集金しましょう。
それと同時に、つり銭金の準備や領収書を印字するロール紙の補充も忘れずに行ないましょう。 - 問い合わせ対応
- 「月極の契約をしたいのですが、空いていますか？」や「〇時から〇時まで停めた場合いくらになりますか？」、「事前に予約はできますか？」等、月極駐車場・コインパーキングどちらも日々様々なお問合せがあります。
1つ1つ丁寧に対応しましょう。
2-3.イレギュラーな管理業務
- 事故やトラブルの対応
- 不正駐車や利用者同士のトラブル、駐車場内での事故等、個人で経営する場合にはオーナー様ご自身で対応する必要があります。
- 設備修繕
- 月極駐車場の場合、あまり機器設備はありませんので必要ないように思われますが、事故によるフェンスの破損や経年劣化による設備修繕、照明を設置している場合には電球の交換等があります。
コインパーキングの場合は月極駐車場より機器設備が多いので、手間がかかるだけでなく、設備修繕の費用負担も大きいです。
その他、コインパーキングの場合は、定期的な市場調査も重要な管理業務です。
近隣に新しいコインパーキングが出来たり、近隣のコインパーキングが値下げをしたりするとその影響を大きく受ける為、定期的に市場調査を行ない料金設定の検討が必要です。
個人経営の場合、上記に挙げた運営管理業務を全てオーナー様が行なうことになります。
管理委託方式では、これら業務を全て委託、もしくは一部業務を委託という流れになります。
管理委託料は、委託する業務や駐車場の規模等によって変動しますが、一般的には駐車場収入の〇％や定額で○○円といったケースが多いです。
そして、一括借り上げ方式の場合は、運営管理業務は運営会社が全て行なうため一切オーナー様は行ないません。
駐車場の規模や作業量、収支のバランスを考慮した上で、委託すべきかどうかを判断しましょう。
3.運営管理に関するトラブル事例
駐車場経営では、運営管理に関するトラブルも多く発生致します。
駐車場経営を始める前に、どのようなトラブルが起こり得るのかを把握しておくことも大切ですので確認しておきましょう！
3-1.料金トラブル
月極駐車場経営、コインパーキング経営、どちらも共通して多いのが「料金トラブル」です。
月極駐車場経営の場合、特に個人経営の場合において賃料滞納トラブルは比較的発生しやすいトラブルです。
賃貸住宅の契約と異なり、契約時に与信管理を行わなかったり、保証人を求めない場合が多いのも原因でしょう。
金額の大小に関わらず、滞納した賃料を回収するのは容易ではありません。
こうした滞納者の多くは車両を放置しているケースが多く、賃料を回収できない上に車両が放置されていては、新たに契約者を募集することもできません。
賃料を一括で前払いにしたり、敷金や保証人を求めることでトラブルを回避できます。
コインパーキング経営の場合は、「思っていた料金と違う」や「料金看板の表示が分かりにくい」といった内容でクレームに発展するケースがあります。
細かく時間を区切って料金設定されていたり、車室ごとに料金が異なっていたり、複雑な料金体系にすると利用者からの問い合わせも増えますので、分かりやすい料金体系にすることを心がけましょう。
3-2.騒音トラブル
騒音に関するクレームもよくある事例です。
- 「夜中に出入りする車がいてうるさい」
- 「若者のたまり場になっていてうるさい」
管理を委託していれば、このようなクレームにオーナー様が直接対応するようなことはありません。
個人で経営する場合、「駐車場内ではお静かにお願いします」等看板や張り紙で注意を促したり、監視カメラを設置したりするのも有効です。
また、駐車場を開業する際は、近隣住民の方々へのご挨拶も必ず行ないましょう。
3-3.清掃トラブル
基本的に、月極駐車場もコインパーキングも無人経営となりますので、場内に「タバコの吸い殻」や「ペットボトル」等ゴミを捨てられてしまうことがよくあります。
駐車場内が汚いと、犯罪や放置車両、違法駐車等のトラブルを招くリスクに繋がります。
ゴミが散乱し、管理が行き届いていない駐車場には安心して車を置いておけませんよね？
契約者数や稼働率に直結しますので、定期的な巡回と清掃は必ず行う必要があります。
定期的に巡回清掃が行なえない場合は、清掃業務を委託しましょう。
これらは全て管理業務に関するトラブルとなります。
中には売上に直結するものもあり、最悪の場合経営失敗ということもあり得ますので、しっかりと対策をしましょう。
駐車場経営のよくあるトラブルをまとめた記事がありますので、こちらも合わせてお読み下さい。
4.管理委託方式がおすすめな人
マンション経営やアパート経営に比べれば手軽に始められる駐車場経営ですが、細々とした運営管理業務やトラブルもあり、意外と手間がかかります。
駐車場の運営管理を委託した方が良い人とはどのような人でしょう？
下記3つのどれか1つでも当てはまる方は、管理委託方式もしくは一括借り上げ方式で駐車場経営されることをおすすめします。
- 駐車場と自宅が離れている
- 本業があり、管理をする時間的余裕がない
- トラブルの対応をしたくない
4-1.駐車場と自宅が離れている
よくあるのが「実家を相続したが、実家と今住んでいる地域が離れているので管理ができない」といった理由で実家を取り壊し駐車場にするケース。
このような場合、オーナー様の自宅と(実家を取り壊して作った)駐車場は離れている為、オーナー様ご自身で管理運営するのは難しいでしょう。
物理的に距離がある場合、日常的に清掃を行ったり、何かトラブルがあったりした際に駆けつけることができませんので、管理業務は委託することをおすすめします。
不動産会社や駐車場運営会社にもよりますが、「清掃と問合せ対応だけ」や「集金とメンテナンス対応だけ」等一部の業務だけを委託できるところもあります。
一括借り上げで全て駐車場運営会社にお任せするのが一番ですが、手間のかかる一部業務だけでも管理会社に相談し委託するのが良いでしょう。
4-2.本業があり、管理をする時間的余裕がない
最近は副業OKの会社が増えたこともあり、本業をしつつ副業で駐車場経営をされる方が増えてきました。
時間的余裕がないと、問い合わせ対応に時間がかかってしまったり、事故対応等イレギュラーの事象に対応ができない可能性がありますので、運営管理業務は全て委託することをおすすめします。
もしくは、駐車場運営会社に依頼して、一括借り上げで全てお任せするのも良い方法でしょう。
4-3.トラブルの対応をしたくない
お問合せ内容の中には、クレーム対応も含まれます。
3.駐車場管理に関するトラブル事例でご紹介したものだけでなく、「精算したのに板が下がらないから出庫できない」や「違う番号を精算してしまったから返金して欲しい」等、特にコインパーキング経営では、日々様々なお問合せがあります。
対応次第ではクレームへと発展してしまう可能性もありますので、注意が必要です。
クレームには、対応する際のコツやポイントがあります。
クレーム対応に慣れていない方には、精神的に辛い業務になることもあります。
事故の処理や、料金滞納トラブル、不正駐車トラブル等、こうしたトラブルの対応をしたくないという方は、管理委託方式もしくは一括借り上げ方式がおすすめです。
5.まとめ
駐車場経営は、マンション経営やアパート経営と比較すれば手軽に始められる為人気の土地活用ですが、細かな管理業務があります。
遠方に土地を所有しており定期的に巡回清掃できない方や、そもそもトラブルの対応をしたくないというような方は、管理委託方式で経営されることをおすすめします。
管理を委託するのは、不動産会社だけではありません。
駐車場運営会社でも「管理委託プラン」を用意している会社はありますので、まずは問合せてみましょう。
会社によって委託できる内容や管理委託料は異なります。
運営管理業務を怠ると経営失敗に繋がることもありますので、委託する際はオーナー様の大切な土地を安心して任せられる業者に依頼しましょう。
アップルパークでは、「管理委託プラン」だけでなく、「一括借り上げプラン」「機器販売プラン」等、豊富な契約形態を取り揃えております。
管理委託プランでは、当社の長年培ってきたノウハウにより運営管理を全面的にバックアップ致します。
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