「資金なし」を理由に土地活用を諦めていませんか？

相続などで土地を所有したものの、十分な資金がなく土地活用を諦めてしまうオーナー様は多くいらっしゃいます。

ですが、「資金なし」を理由に土地活用を諦めてしまうのは、とてももったいないです。

結論から言うと、「資金なし」でも土地活用はできます！

資金なしでできる土地活用。

その方法は、基本的には「貸す」もしくは「売る」の2択です。

今回は、そんな土地オ―ナー様に向けて、土地を「貸す方法」と「売る方法」をお教えします。

「資金なし」で諦めていた土地が収益を生む土地に生まれ変わるかもしれませんよ。

1.フルローンでの土地活用が難しい時代

まずは、土地活用を取り巻く現状をお伝えしましょう。

土地活用や不動産投資を検討されている方ならご存知の方も多いかと思いますが、2015年の税制改正で相続税の課税対象が広がりました。

基礎控除額が引き下げになったことで、今まで相続税の課税対象者ではなかった方も課税対象となるケースが出てきたのです。

相続税対策としてアパート・マンション経営を始める方が増える一方で、人口・世帯数は減少傾向にあります。

すると、どうなるでしょう？

アパートの供給過剰が目立つようになったのです。

それを受け金融庁は2017年から金融機関に対して過度な融資を実施しないよう、事実上の行政指導をスタートしました。

当時、銀行の不正融資問題で話題になったので、知っている方も多いのではないでしょうか。

現在は最低でも10%は自己資金がないとローンが組めなくなっており、フルローンでの土地活用が難しい時代となっています。

土地があっても自己資金がないと、土地活用ができない…

しかし、土地は持っているだけでは税金だけがかかり負の財産となってしまいます。

土地を遊ばせとくのはもったいない！

是非活用してほしいのです。

相続などで土地を所有していても十分な資金がなく、土地活用を諦める方も多くいらっしゃいます。

ですが、思い入れのある土地を活用できる方法があれば知りたいですよね？

次の章では資金なしでもできる土地の活用方法をご紹介します。

2.資金なしで土地を有効活用するなら「貸す」or「売る」

「資金なしでできる土地活用」そんなうまい話があるの？

と思われるかも知れませんが、良い土地を持っている場合は自己資金ゼロでも活用する方法はあります！

資金なしで土地を有効活用する方法は、基本的には「貸す」もしくは「売る」のどちらかになります。

土地を「貸す」場合と「売る」場合、具体的にどのような選択肢があるのか1つ1つメリットデメリットを交えご紹介します！

2-1.土地を「貸す」

土地を「貸す」にも様々な方法があります。

ここでは、代表的な方法を4つご紹介します。

1. 定期借地方式
2. 等価交換方式
3. 土地信託方式
4. 暫定利用をする

それぞれのメリットデメリットを順にご紹介しましょう！

①定期借地方式

定期借地とは、建物の所有を目的とする人(事業者)に土地を長期間(最低でも10年以上)貸し出し、地代を得る方法です。
以前は「土地は一度貸したら戻ってこない」と言われるほど借り手に有利な時代でしたが、新たに設けられた借地制度、定期借地権であれば期限付きで土地を貸し出すことができるため、土地オーナー様は安心して土地を貸し、地代を得ることができます。

メリット	安定した地代が入る 期限付きの借地なので契約期間満了で土地が戻ってくる 土地の管理を借主に任せられる
デメリット	契約期間中は自己利用、売却ができない 借主が事業で大きな利益を稼いだとしても土地オーナー様に入ってくるのは地代だけ 契約期間が長い

②等価交換方式

等価交換方式とは、主にデベロッパー等の大手不動産会社が土地活用の話を土地オーナー様に持ちかけて始まる事業のことです。
分譲マンションやオフィスビル、商業ビル等の収益不動産を建てる時に利用されます。
メリットは、土地オーナー様は土地を提供する代わりに、資金なしで建物の一部所有権を持つことができる点です。
しかし、1つの土地と建物を複数の所有者で所有することになりますので、権利関係が複雑となってしまう点はデメリットでしょう。

メリット	大手不動産会社の豊富なノウハウで土地活用できる 共同事業となるため、高い収入が期待できる
デメリット	権利関係が複雑 土地オーナー様は積極的に事業に参加しにくい 出資に供した土地は手放すことになる

③土地信託方式

土地信託方式とは、信託銀行もしくは信託会社に土地活用を託し収益を上げてもらい、その収益の一部を得る方法です。
土地を信託した後は、アパート・マンションを建てる為の初期費用等資金の調達や運用も全てプロに任せることができるため、資金なしでも本格的な土地活用が可能となります。
一方で、事業主体は土地オーナー様となるため、損失が出た場合、その責任も土地オーナー様が負わなければなりません。
また、土地信託には信託会社との信託契約が必要となりますが、信託契約を締結してもらうには、それなりに価値のある土地でなければなりません。
誰でもできる土地活用とは言えないでしょう。

メリット	プロによる土地活用なので成功率が高く、利回りも高くなりやすい 資金なしでも本格的な土地活用ができる
デメリット	事業に失敗し損失が出た場合の責任は土地オーナー様になる 勝手に他の土地活用に転用できない 土地に価値がなければできない

④暫定利用をする

本格的な土地活用を始めるまでの間、暫定利用を行なうという方法もあります。
暫定利用の代表的なものに駐車場経営があります。
駐車場経営には月極駐車場経営とコインパーキング経営があり、立地や周辺環境によってどちらが適しているかが分かれます。
駐車場運営会社に土地を貸すだけで安定した収入が入ってくるので、土地活用初心者の方でも始めやすい土地活用でしょう。
駐車場経営で暫定的に活用しながら資金を貯め、将来的にアパート経営やマンション経営といった本格的な土地活用を始めるということも可能です。
デメリットとしては、収益性が低い点が挙げられます。

メリット	大切な土地を手放さなくて済む やめたくなったらすぐやめられる ローコストローリスク
デメリット	収益性が低い

2-2.土地を「売る」

今お持ちの土地では良い活用方法がないという場合には、土地を売却するというのもひとつの方法です。

土地を売却して得た資金をもとに借り入れをし、好条件な物件に買い替えるのも良い方法でしょう。

収益物件に買い替え

土地を売却することで一時的に自己資金を作ることができます。
その資金をもとに借り入れをし、より良い物件を購入するのも1つの方法です。
しかし、買い替えの際に過剰な借り入れを行なえば返済が困難になる可能性があります。
また、土地を売らなければならないので、土地に対して思い入れがある方には向かないでしょう。

メリット	良い条件の土地に買い換えられる
デメリット	大切な土地を手放さなければならない

3.資金なしの土地活用なら「暫定利用」がおすすめ

資金なしでも土地を活用する方法はいくつかありますが、なかでも私がおすすめするのは駐車場経営をはじめとした暫定利用です。

暫定利用といえば、駐車場経営の他にも「トランクルーム経営」や「野立て看板用地」、「分譲マンションモデルルーム」等がありますが、中でも収益性が高い駐車場経営は、まさに「土地あり」「資金なし」の土地オーナー様にピッタリの土地活用法でしょう。

次の章では、なぜ駐車場経営がおすすめなのかを解説していきます。

3-1.暫定利用の中でも収益性が高い駐車場経営

暫定利用の中では駐車場経営が最も収益性が高い土地活用になります。

土地オーナー様は駐車場運営会社に土地を貸し、運営会社より地代として収入を得ます。

管理など駐車場の運営業務は全て運営会社が行います。

資金がなくても土地さえあれば安定した収入を得ることができる土地活用なのです！

また、立地さえ良ければ狭小地や変形地でも運用は可能です。

これは、大きなメリットでしょう。

駐車場経営には、月極駐車場経営とコインパーキング経営の2つがあり、どちらが適しているかは立地や周辺環境によって異なります。

住宅街にある土地であれば、月極駐車場としての需要が見込める可能性があります。

駅前や近隣に大型商業施設がある土地であれば、コインパーキングの方が需要があるかもしれません。

どちらが適しているのか、素人には判断が難しいので、駐車場運営会社など駐車場経営のプロに相談するのが良いでしょう。

3-2.駐車場経営のメリットデメリット

駐車場経営のメリット・デメリットをまとめましたので、まずは表からみてみましょう！

メリット	毎月安定した収入を得られる 一切手間がかからない 資金なしでも始められる やめたいと思ったときにやめられる
デメリット	収益性が低い 税金対策になりにくい

注目すべきは、「やめたいと思ったときにやめられる」という点です。

土地を貸して地代を得るという方法なら定期借地方式と変わらない気もしますが、貸し出す期間が大きく異なります。

定期借地権には3種類あり、最も貸出期間が短い事業用定期借地権でも10年以上50年未満と定められています。

その間に「別の土地活用を始めたい」や「売却したい」となっても土地を貸している期間内はそれができません。

一方、駐車場経営の場合は土地オーナー様がやめたいと思ったときにすぐ解約ができます。

3ヶ月間だけや半年間だけということも可能なので、状況に合わせて判断可能です。
(※運営会社によって契約条件は異なります。)

デメリットとしては、税金に関して優遇措置がない点です。

「更地」扱いとなる駐車場経営では、固定資産税・都市計画税が優遇なしの満額課税されます。

税金に関しては、こちらの記事で詳しく説明していますので、こちらも合わせてお読みください。

税金対策としては向いていませんが、手間がかからず、リスクも少ない駐車場経営は、資金なしで土地活用を始めたいと考えている土地活用初心者にはピッタリの方法でしょう。

4.まとめ

資金なしでできる土地活用法は基本的に「貸す」もしくは「売る」に限られます。

おすすめは駐車場経営ですが、所有されている土地の立地や広さ、どのくらい資金を出せるか、将来的にどのような活用をしていきたいのか等、土地によって最適な活用方法は異なります。

各社に問合せ、比較・検討し、最終的には、土地オーナー様にとって一番納得できる活用方法を選ぶことが大切です。

駐車場経営は暫定的な土地活用として優れています。

今はまだ具体的な活用方法が決まらない、なにから始めたらいいかわからないという土地活用初心者の方にとって「駐車場経営」は始めやすくリスクも少ない土地活用なのでおすすめです。

駐車場経営についてもっと知りたいという方はこちらも合わせてお読みください。