駐車場経営は儲かるのか？基礎知識と儲かるコツを大公開！
遊休地となっている土地や、空き家のまま放置されている土地。
土地はただ持っているだけでは固定資産税がかかる負の資産となってしまいます。
せっかく土地を所有しているのであれば、上手く活用して、儲かる資産にしたいですよね？
今回は、土地活用の中でもローコスト・ローリスクで人気の駐車場経営についてご説明いたします。
マンションやアパートの賃貸住宅経営のように大きく儲かる土地活用も魅力的だけど、リスクは背負いたくない。儲かるなら嬉しいが、それに対して手間はかけたくない。というあなたには駐車場経営はピッタリの土地活用です。
自分で駐車場経営をする場合どんなことをしなければいけないのか、駐車場運営会社に任せた場合、収入や経費はどうなるのか、そもそも儲かるのか。
駐車場経営の基礎知識から将来性までをまとめましたのでご紹介いたします。
- 土地活用の手法の中での駐車場経営とは？
1-1.賃貸住宅経営
1-2.トランクルーム経営
1-3.コインランドリー経営
1-4.太陽光発電
1-5.駐車場経営 - 月極駐車場とコインパーキングどちらが儲かるのか？
2-1.月極駐車場は儲かるのか？～メリット、デメリット～
2-2.コインパーキングは儲かるのか？～メリット、デメリット～ - 個人運営で儲かるコツ～月極駐車場～
3-1.オープン時にすること
3-2.オープン後も継続してすること - 個人経営で儲かるコツ～コインパーキング～
4-1.オープン時にすること
4-2.オープン後も継続してすること - 駐車場(コインパーキング)経営をプロに任せたらどうなるの？収入と費用は？
5-1.駐車場がオープンするまでの流れ - 駐車場経営の将来性
6-1.全国の自動車保有台数
6-2.コインパーキング運営箇所数の推移 - まとめ
1.土地活用の手法の中での駐車場経営とは？
アパート・マンションの賃貸住宅経営や駐車場経営、トランクルーム経営、コインランドリー経営…
土地活用と言っても様々な手法があります。その中でも駐車場経営はどのような特徴があるのか、代表的な土地活用の手法4つと比較しながらご紹介いたします。
今回ご紹介する土地活用は、土地を持っていることが前提となってしまいますので、土地をお持ちでない場合は、土地購入から始める必要があります。
ローンを組んで土地を購入し、土地活用をお考えの方も参考にしていただき、「思ったよりも儲からない」ということにならないようにして下さい。
1-1.賃貸住宅経営
土地活用と聞いてまず思い浮かべるのが、アパート経営やマンション経営を代表とした「賃貸住宅経営」ではないでしょうか？
賃貸アパートや賃貸マンションを建設し、入居者を集め、入居者に部屋を貸すことで家賃収入を得る方法です。
賃貸住宅物件を経営するメリットは、税金対策になる点です。条件を満たせば固定資産税が減額されることがあります。
また、満室の状態が続けば長期的に安定した収入が見込めます。
デメリットは、初期投資が高額な点と、事業スタートまでに時間がかかる点です。建設にかかる費用が高額なのはもちろんですが、ランニングコスト(運営経費)も管理費、修繕費、税金、設備交換費、入居者募集費などがかかってきます。
また、アパート経営マンション経営を一から始めようとすると、事業開始まで1年近くかかってしまう可能性もあります。既存の物件を購入して経営する場合でも、リフォームやリノベーション期間を考えると事業スタートまで数か月は最低でもかかると考えておいた方が良いでしょう。
空室が出て思ったような賃料収入が得られなかったり、入居者とのトラブル等もリスクとして考えられます。
賃貸住宅物件の経営は大きく儲けることが可能ですが、その分リスクも大きいのが特徴です。
建物を建築することになるので長期的な土地活用となります。収益が上がらず、失敗しそうになったときにすぐに他の土地活用へ転用することが難しいということも注意点です。
シミュレーションを行い、リスクをしっかり把握して事業計画、運用計画を立てて始めるようにしましょう。
1-2.トランクルーム経営
トランクルーム経営は、コンテナやビルの中のスペースを貸す活用方法です。後述する駐車場経営と同様に、自分で運営管理をする方法と運営会社に委託し賃料を得る方法の2つがあります。
トランクルーム経営は駅から離れた土地や狭小地であっても経営が可能で、賃貸住宅経営に比べると、初期費用を抑えることが可能です。また、トランクルーム経営は設備交換がほぼ不要で修繕費があまりかからない点もメリットです。
一番のデメリットは、収益性の低さです。条件にもよりますが、トランクルーム１つの賃料は月額数千円～1万円が相場となります。大きく儲けたい場合には他の土地活用がおすすめです。
1-3.コインランドリー経営
コインランドリー経営は近年注目を集めている土地活用です。働く女性が増えたことで女性客の利用が増え、カフェを併設したり清潔でおしゃれなスタイルのコインランドリーが増加しています。固定客がつけば定期的な利用があるため安定した収益を期待することが可能です。
コインランドリー経営のメリットは人件費が不要でランニングコストが低い点です。ですが、高額な機器設備を設置しなくてはならないので多額の初期投資が必要になる点が最大のデメリットです。
また、コインランドリー経営は基本的に長期での運用となります。固定利用客が付くまで時間がかかるのと、顧客1人あたりの利用金額は1,000円前後なため、客単価が安く、大きく儲けるのが難しいです。そのため、初期投資(機器設備代)を回収するのに時間がかかり、長期経営の必要があります。短期間での経営には向かないので、土地が売れるまでの間や、次の活用方法が決まるまでの間で活用をお考えの方は、別の土地活用を検討されることをおすすめします。
1-4.太陽光発電
土地に太陽光発電システムを設置して、売電収入を得る方法です。
メリットは自治体によって補助金制度があることです。また、昔に比べ設置費用も下落していることから一般家庭にも太陽光発電システムが普及しています。
ですが、設置費用と共に売電価格も下落しています。売電価格とは、太陽光発電でつくられた電気を電力会社が買い取る時の価格のことで、今後も売電価格が下がり続ければ、売電収入が減り長期的な見通しがしづらいという点がデメリットです。
集客の必要がないので、田舎や広大な土地を所有している場合はおすすめの土地活用です。
1-5.駐車場経営
駐車場経営には月極駐車場経営とコインパーキング経営、2つの種類があります。どちらも少ない予算で始められ、撤退にも時間がかからない点がメリットです。将来的に別の運用を考えている場合や、とりあえず始めてみて資金を貯めてから本格的な土地活用をする、暫定的な活用方法としても人気です。
駐車場経営は、住宅地やオフィス街、駅の近く等に需要があるのでこうした立地に土地を所有されているのなら損のない土地活用です。
自動車1台分の駐車スペースに必要な広さ（サイズ）は約4坪（約13.2㎡）といわれています。
車路の確保や看板などの設備のスペースも考えなければいけませんが、立地が良ければ
狭小地や変形地などで少ない台数しか取れない場合でも駐車場経営を始めることができます。
また、自宅の余った駐車スペースを月極駐車場や月極のバイク駐車場として経営する人もいます。
デメリットは、税金に関して優遇措置が少ない点です。
固定資産税・都市計画税は、「住宅用地」として扱われる賃貸住宅経営では優遇措置がありますが、「更地」扱いの駐車場経営では、優遇なしの満額が課税されます。
しかし、所得税・相続税に関しては、届出で節税が可能になるケースもあります。
税金に関しては詳しくまとめた記事がありますので、こちらも合わせてお読みください。
2.月極駐車場とコインパーキングどちらが儲かるのか？
駐車場経営には月極駐車場経営とコインパーキング経営2つの種類があります。
一般的には月極駐車場経営よりコインパーキング経営の方が儲かると言われています。
では、その理由をそれぞれのメリット・デメリットを交えて説明していきます。
2-1.月極駐車場は儲かるのか？ ～メリット・デメリット～
月極駐車場とは、駐車場利用者と土地オーナー様がひと月単位（マンスリー）で賃貸契約をする駐車場のことです。住宅地や飲食店等の店舗近くにニーズがあり、何台収容できるか、台数によって収入が決まります。
主なメリット・デメリットは下記になります。
| メリット |
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|---|---|
| デメリット |
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月極駐車場は初期投資にかかる費用を最小限に抑え、比較的気軽に経営をはじめることができ、安定して収入を得られる点がメリットです。
その反面、空室が出た場合は、その分大きく収入が減ってしまいます。
また、月極駐車場の料金には土地によって相場があり、相場の価格以上で貸し出すことが難しいという点もデメリットです。
2-2.コインパーキングは儲かるのか？ ～メリット・デメリット～
不特定多数の人を対象に、利用時間分の料金を支払う駐車場をコインパーキング(時間貸し駐車場)と言います。
月極駐車場とは異なり、駅前やオフィス街、大型商業施設の近く、観光地等利用ニーズが大きい場所はもちろん、近年では住宅地でも見かけることが珍しくありません。
主なメリット・デメリットは下記になります。
| メリット |
|
|---|---|
| デメリット |
|
コインパーキングも月極駐車場同様、土地ごとに料金相場がありますが、コインパーキングの場合、時間帯によって料金設定を変えることが可能です。そのため、「最大料金」や「夜間料金」等で周辺のコインパーキングと差別化をすることが可能となり、ニーズに合った料金設定にすることで月極駐車場より稼ぐことができます。
立地により状況は変わりますが、一般的には月極駐車場経営よりコインパーキング経営の方が儲かると言われています。ただ、それぞれ立地によって向き不向きがあるので所有する土地が月極駐車場に向いているのか、コインパーキングに向いているのかニーズを考えて選択することが大切です。
月極駐車場経営、コインパーキング経営どちらを選択したとしても、経営の方法は2つです。
個人で運営する方法と運営会社に委託する方法です。
運営会社に委託する方法に関しては、一括借上げ方式（サブリース）と管理のみをお願いする、管理委託方式の2つあります。
個人経営の場合は経営する駐車場の売上規模によっては法人化という選択肢もあります。
委託に関して詳しくまとめている記事がありますので、こちらも合わせてお読みください。また、駐車場経営の確定申告についても
まとめている記事がありますので、参考にしてみて下さい。
次の章では、個人運営の場合何をやらなければいけないのか？どうすれば儲かるのか？儲かるコツをご紹介いたします。
3.個人運営で儲かるコツ ～月極駐車場～
まず、月極駐車場を個人で経営する場合の始め方についてです。①オープン時にすること②オープン後も継続してやることの2つに分けて解説いたします。
3-1.オープン時にすること
- 駐車場レイアウトの検討・作成
- 駐車場内のどこに何台停めることができるのかを事前に確認・検討をしておく必要があります。図面を作成して、看板や車室、車止めの位置などを決めていきます。
そして、収支のシミュレーションをしてどのくらいの売上・利益になるのかを予測します。 - 土地の整地
- 建物がある場合には解体業者に依頼して建物を解体しましょう。
更地となった土地に砂利を敷くorアスファルト舗装をします。
前面道路と駐車場に段差がある場合には切り下げ工事が必要です。切り下げ工事には地方自治体への申請が必要になりますので、各自治体の専用窓口に相談をしましょう。 - 設備設置
- 土地の舗装が済んだら、車止めや区画のライン引き、敷地の境界線にフェンスを設置します。
駐車場内の照明は防犯に繋がるので設置しましょう。 - 保険への加入を検討する
- 駐車場内での事故やトラブル対応時の補償など、場合によっては運営者側に責任を求められることも考えられるので、加入しておくと安心です。
- 月額賃料を決める
- 契約者に貸し出す料金を設定します。料金設定をする時は、周辺の月極駐車場の賃料相場を確認しましょう。
料金が決まったら看板を作成し、駐車場内に設置します。 - 契約者を募集する
- 月極駐車場経営の場合、ここが重要なポイントになります。
契約者がいなければ収入は0となってしまいます。集客のための看板を設置したり、周辺のお店や住居にチラシを配ったり、月極募集サイトに掲載したりする必要があります。
契約者の募集業務を不動産業者に委託する方法もありますが、この場合は手数料が発生します。 - 利用者と契約をする
- 利用者と契約する際、賃貸契約書が必要になります。個人運営の場合、これら書類作成もオーナー様のお仕事となります。不動産業者に募集を委託している場合は、不動産業者が契約書の作成から契約まで代行し
てくれます。
また、利用者から車庫証明を発行したいと言われるケースもあります。その場合、車庫証明の取得までの流れを説明して、利用者に【保管場所使用承諾証明書】という書面を発行することになります。車庫証明は警察
が発行するのでこれはあくまで「駐車場の持ち主から駐車する許可を得ました」という証明書ですが、利用者が警察に車庫証明の申請をするにあたり、提出しなければならない書面です。
3-2.オープン後も継続してすること
駐車場を無事にオープンした後も様々な業務があります。日々の管理が悪いと契約者離れを招く原因にもなり得ます。
- 清掃
- 駐車場内を清潔に保つため、ゴミ拾いや草むしりは定期的に行ないましょう。場内が汚いと犯罪や放置車両・違法駐車等のトラブルを招きリスクに繋がります。
- 入金管理
- 利用者からの入金確認はとても重要な業務です。未入金や滞納には督促状を作成して送るようにしましょう。
- 設備修繕
- 駐車場内での事故による破損や、経年劣化による設備修繕も必要です。月極駐車場の場合は設備が少ないので設備修繕の費用負担は少ないです。
- 事故やトラブルの対応
- 不正駐車や利用者同士のトラブル、駐車場内での事故等。日々様々なトラブルが発生する可能性があります。個人運営の場合、オーナー様ご自身でその1つ1つに対応していかなければなりません。
- 利用者との諸手続き等
- 駐車場内の修繕や機械式駐車場の定期点検等で一時利用ができなくなる場合も各契約者への連絡対応も行う必要があります。
管理の手間が少ないと言われている月極駐車場経営でも、個人経営の場合はこれだけの業務があります。駐車場と自宅が近く、じっくりと手間をかける時間と余裕がある方なら個人でも経営は可能ですが、遠方に土地を所有している方や、副業として駐車場経営を検討している方は個人で経営するのは難しいでしょう。
また、月極駐車場は契約を解除する人が出る度に新規の契約者を募集する手間とコストが発生します。基本的には、全車室契約者がいる状態をどれだけキープできるかが月極駐車場経営で儲かるポイントです。
4.個人経営で儲かるコツ ～コインパーキング～
次に、コインパーキングを個人で経営する場合の始め方についてです。こちらも、①オープン時にすること②オープン後も継続してやることの2つに分けて解説いたします。
4-1.オープン時にすること
- 駐車場レイアウトの検討・作成
- 月極駐車場と同様に、駐車場内のどこに何台停めることができるのかを事前に確認・検討をしておく必要があります。図面を作成して、看板や車室、車止めの位置などを決めていきます。コインパーキングの場合、精算機やロック板、ゲート機などの設置も必要になります。そして、収支のシミュレーションをしてどのくらいの売上・利益になるのかを予測します。デッドスペースがある場合は飲料自販機や月極バイク駐車場なども組み合わせると良いでしょう。
- 土地の整地
- コインパーキングの場合は機器を設置する為アスファルト舗装が必須になります。最近は舗装がなくてもコインパーキングができる精算機や機器がありますがまだ一般的とは言えません。また、切り下げ工事が必要な場合には、地方自治体への申請が必要になりますので、各自治体にある専用の窓口に相談をしましょう。
- 設備設置
- コインパーキング経営に必要な主な設備は、精算機、ロック板あるいはゲート機、車止め、区画ライン引き、各種看板、場内照明、監視カメラ等です。月極駐車場と比べ機器設備は多くなります。
- 保険への加入を検討する
- 駐車場内での事故やトラブル対応時の補償など、場合によっては運営者側に責任を求められることも考えられるので、加入しておくと安心です。
- 料金設定をする
- 周辺のコインパーキングの料金相場を確認し、利益が出るよう料金を設定します。60分○○円や1日○○円、最大料金、夜間最大料金等、様々な設定方法がありますので、色々なコインパーキングを見て勉強しましょう。
- オープン告知
- コインパーキングの整備が完了したら、周辺のお店や住居にチラシを配ったり、のぼり旗を設置する等して告知します。
4-2.オープン後も継続してすること
コインパーキングの場合、様々な機器を設置するので、月極駐車場よりもオープンした後の業務はたくさんあります。日々の管理ができているコインパーキングのほうが、利用者にとっては使いやすいコインパーキングとなりますので、しっかりと取り組む必要があるといえます。
- 清掃
- 駐車場内を清潔に保つため、ゴミ拾いや草むしりは定期的に行ないましょう。場内が汚いと犯罪や放置車両・違法駐車等のトラブルを招きリスクに繋がります。
- 集金
- 精算機内の売上金を集金します。
- つり銭準備・ロール紙補充
- 精算機内につり銭の準備と領収書を印字するロール紙を補充します。
- 設備修繕
- 駐車場内での事故による破損や、経年劣化による設備修繕も必要です。コインパーキングの場合は機器設備が多いので設備修繕の費用負担は大きいです。
- 事故やトラブルの対応
- 不正駐車や利用者同士のトラブル、駐車場内での事故、料金に関する問い合わせ、機器故障によりロック板が下がらない等、24時間365日稼働するコインパーキングでは日々様々なトラブルが発生する可能性があります。個人経営の場合、オーナー様ご自身でその1つ1つに対応していかなければなりません。
2018年に公益財団法人東京都道路整備保全公社が発表した駐車場の交通事故に関する研究によると、車両事故（保険事故）の約3割は駐車場内で発生しているとのことです。
このことから、駐車場を経営する上では、常に事故やトラブルが起きる可能性があるということを念頭に置く必要があります。 - 周辺の市場調査
- コインパーキング経営の場合は、近隣に新しいコインパーキングが出来たり、近隣のコインパーキングが値下げをするとその影響を大きく受けます。そのため、オープン後も定期的に市場調査を行ない料金設定の検討が必要です。
近隣のコインパーキングの料金に変化がないか、車の入り具合もチェックします。また、今では駐車場の売上や稼働状況をスマートフォンでチェックをすることもできるようになっています。遠隔システムを導入することで、常に駐車場の売上や稼働状況を見て分析し、料金設定が合っているか、もっと良い料金がないかを検討する必要があります。
月極駐車場経営と比較すると、コインパーキング経営は機器設備が多い分管理に手間がかかります。個人運営で儲かるコツは定期的に周辺の市場調査を行ない戦略的に料金設定を行なうことです。
しかしこれを失敗せずに素人が行なうのは至難の業。そのためコインパーキング経営は運営会社に全て委託する方法が一般的です。
次の章では、駐車場経営をプロに任せたらどうなるのか個人運営との違いをご説明します。
5.駐車場(コインパーキング)経営をプロに任せたらどうなるの？収入と費用は？
ここまでお話してきたことを一旦まとめると
- 土地活用の中でも駐車場経営は手間なくそこそこ収入を得られる投資である
- 駐車場経営には①月極駐車場②コインパーキング(時間貸し駐車場)の2種類ある
- 個人運営で月極駐車場をする場合、空き車室を作らないことが儲かるコツ
- 個人運営でコインパーキングをする場合、戦略的に料金設定をすることが儲かるコツ
- 個人運営の場合、月極駐車場・コインパーキングともに管理に手間がかかる
これらを踏まえて、手間なく、お金もかけず、そこそこの収入を得たいと考えているあなたには、コインパーキング経営を運営会社(プロ)に任せる方法をおすすめします！
コインパーキング経営を運営会社に任せた場合、初期投資無料で土地の整地から機器設置、管理運営まで全てを行なってくれます。
素人には難しい料金設定も、運営会社なら数百、数千の現場を管理することで得たノウハウがあります。また、運営会社の多くは24時間365日対応のコールセンターを設置しております。オーナー様ご自身でトラブル対応をすることはありません！
収入は運営会社より賃料が支払われます。
オーナー様は、天候や周辺のコインパーキングの影響で上下する売上と関係なく、安定した収入を得ることができます。
5-1.駐車場がオープンするまでの流れ
運営会社に委託した場合、どのような流れで駐車場がオープンするのかご説明いたします。
- 1.お問い合わせ
- まずは駐車場運営会社にメールか電話で相談をする。
駐車場経営を検討している土地の所在地や広さ等、簡単な情報を伝えます。 - 2.現地訪問・調査
- 運営会社の担当者が現地に出向き、測量を行なってくれます。また、周辺に集客力がある施設があるか、など環境を調査してコインパーキングに向いている土地なのか、周辺にコインパーキングはどれくらいあって該当地にオープンした場合どうなるかを調べます。
- 3.分析・試算・企画
- 駐車場にした場合のレイアウトを考えて何台収容できるか、料金設定はどのくらいか、オーナー様にお支払いする賃料はいくらになるか等を計算します。
- 4.提案
- 運営会社が分析・試算した結果を基に提案してくれます。
- 5.契約
- 提案した内容がOKであれば、運営会社と契約します。
- 6.設置工事
- 運営会社が土地の整地から駐車場の機器や設備の設置を行ないます。規模にもよりますが、早ければ数日でオープンできます。
- 7.駐車場OPEN
- オープン時の告知や集客のための販促活動も行なってくれます。
- 8.管理運営
- 定期的な清掃や集金、機器のメンテナンスは駐車場内の設備の補修など、駐車場の管理運営に必要なことは全て運営会社が行なってくれます。また、状況に合わせて料金設定の変更、何かあった時のトラブル対応も全て行ってくれるので、オーナー様は何もしなくても収入を得ることが出来ます。
6.駐車場経営の将来性
美味しいとこだらけの駐車場経営ですが、この先も儲かるビジネスなのでしょうか？
結論から言うと、世の中で車を利用することがなくなり、皆が車に乗らなくなる日が来るまでは安泰でしょう。
データよりその根拠を探っていきます。
6-1.全国の自動車保有台数
引用元：一般社団法人 日本自動車工業会
一般社団法人日本自動車工業会の調べによると、調査を始めた1970年頃から比べれば、近年は微増の傾向にありますが、自動車の保有台数は増加を続けています。意外に思われるかもしれませんが、車離れが叫ばれている昨今であっても、実は車の数は増えているのです。
6-2.コインパーキング運営箇所数の推移
一般社団法人日本パーキングビジネス協会(JPB)の調べによると、コイン式駐車場(コインパーキング)の運営箇所数は2011年に44,600箇所だったのが、2020年には99,620箇所まで増加しています。
この先コインパーキングが増えることで競争が激化していく可能性もありますが、一方でコインパーキング経営は一時的な土地活用の手法でもあるので、オープンや閉鎖が頻繁に起こり、需給バランスは常に流動していると言えます。近年では住宅地の中などにもコインパーキングを見かけることが増えてきており、マーケットはまだまだ拡大を続けているといるといっても過言ではないでしょう。
2000年頃からコインパーキングは飽和状態になるのでは、と言われ続けながらコインパーキングの運営会社は各社まだまだ業績を伸ばしており、コインパーキングの数も増え続けています。
なぜ、コインパーキングは増え続けるのでしょうか？
それは、コインパーキングの需要に対して、供給がまだまだ不足しているからです。
実際に車で出掛けた際、コインパーキングが見つからなくて探し回ったり、見つかったけれども満車だったという経験をしたことはありませんか？
これは、車の数に対してコインパーキングがまだまだ足りないという証拠です。
コインパーキング経営に興味があるのなら、今すぐ運営会社に問い合わせてみましょう！
7.まとめ
駐車場経営は管理の手間が少なく、そこそこ儲かるので人気の土地活用です。
経営方法は、個人経営と運営会社に委託する2パターンがあります。運営会社に委託するより個人運営の方が収入が大きいですが、自分で行なうとなると、それなりに管理の手間があるということ。経営を失敗させないためには、プロのノウハウが必要だということ。
これらを総合的に判断すると、手間なくそこそこ儲けるためには、運営会社に全て任せてコインパーキング経営をするのがベストでしょう！
また、2023年10月にインボイス制度（適格請求書等保存方式）が施行されました。免税事業者のまま事業を続けるか、課税事業者に切替えるかも含めて、駐車場経営のプロに任せれば土地オーナー様にとってベストな方法を教えてもらえるでしょう。
今回は、駐車場経営の儲かるコツを紹介しましたが、初期費用や利回り、よくあるトラブル等、駐車場経営を成功させるためには駐車場経営全体のことを知る必要があります。
こちらも是非合わせてお読みください。
駐車場経営に資格はいりません。
初期費用もかからず、リスクも少ないのに収入が得られるで初心者におすすめの土地活用です。コインパーキングに適した土地さえあれば、あなたもすぐに始められます。
アップルパークは創業30年のノウハウで多くのオーナー様に支持されてきました。
ご相談・調査・お見積りは無料で行なっております。失敗しない駐車場経営に興味がありましたらお気軽にお問い合わせください。
