コインパーキング経営を始めた人に聞く運営会社の選び方

コインパーキング経営は、初期費用や管理の手間を抑えて始められる土地活用として人気があります。マンションやアパートなどの賃貸住宅経営と比べて低コスト・低リスクで始められる一方、安易に始めると思うような収益が得られないこともあります。

知識やノウハウがない状態からコインパーキング経営を成功させるには、信頼できる駐車場運営会社と二人三脚で始めるのが近道です。つまり、運営会社選びは経営の成否を分ける大事な鍵といえます。

この記事では、コインパーキングの経営方法と仕組みを整理したうえで、運営会社を選ぶときの7つのチェックポイント、運営会社を乗り換えるときの流れ、実際に経営を始めたオーナーが運営会社を選んだ理由、契約前に知っておきたい税金と法律の基礎まで紹介します。

1.コインパーキングの2つの経営方法と費用

コインパーキングを経営する方法は、大きく分けて2つあります。1つは個人で運営する方法（自営）、もう1つは駐車場運営会社に委託する方法です。

駐車場運営会社の多くは「一括借り上げ方式」をとっています。これは、土地オーナー様が所有する土地を運営会社へ貸し、運営会社から賃料として毎月安定した収入を得る方法です。

個人運営と一括借り上げでは、費用や管理の負担にどのような違いがあるのか、比較して見ていきましょう。

1-1.個人運営と一括借り上げの違い

	個人運営	一括借り上げ
初期費用	土地オーナー様負担	運営会社負担※1
ランニングコスト	土地オーナー様負担	運営会社負担
管理・運営	土地オーナー様負担※2	運営会社負担
収入	売上によって変動	固定賃料

※1　運営会社がすべて負担する場合と、アスファルト舗装費用だけはオーナー様が負担する場合があります。
※2　機器メンテナンスやトラブル時の一次対応など、管理業務の一部だけを運営会社に委託する方法もあります。

1-2.コインパーキング経営の初期費用

コインパーキング経営にかかる初期費用は、主に土地整備費用、工事費用、機器設備費用です。具体的には、以下のものが必要になります。

• アスファルト舗装
• 精算機の設置
• ロック板やゲート機の設置
• 料金看板の設置
• P看板・満空灯の設置
• 場内照明の設置
• 通電の手続き（電気を使えるようにするための電力契約）
• 賠償責任保険への加入 など

個人運営の場合、これらの初期費用はすべてオーナー様の負担です。一方、運営会社に委託（一括借り上げ）すれば、オーナー様は初期費用0円で経営をスタートできます。

なお、運営会社に委託する場合でも、アスファルト舗装をオーナー様が負担する場合や、すでに舗装されている土地の場合は、毎月の固定賃料が上がる可能性があります。

1-3.コインパーキング経営のランニングコスト

コインパーキング経営でかかるランニングコストは、主に以下のとおりです。

• 電気代
• レシート用紙などの消耗品費
• 機器メンテナンス費用
• 看板など設置物の補修費用
• 管理業務の委託費用（コールセンター、集金、緊急対応、事故やクレームへの対応など）

ランニングコストも初期費用と同じく、個人運営ではオーナー様、一括借り上げでは運営会社の負担となります。

駐車場経営の初期費用やランニングコスト、必要経費についてまとめた記事がありますので、こちらも合わせてお読みください。

1-4.コインパーキング経営の運営管理

主な運営管理業務は、以下のとおりです。

• 場内の清掃
• 集金
• つり銭・レシート用紙の補充
• 利用者からの電話対応
• 機器・設備のトラブル対応
• 機器メンテナンス
• 事故・クレーム対応
• 放置車両への対応
• 販促、収益改善の対策 など

いずれも売上に関わる重要な業務です。個人運営ではすべてに対応するのが難しいため、機器メンテナンスや利用者からの電話対応など、一部を駐車場運営会社や警備会社、コールセンター業者に委託するケースもあります。

1-5.コインパーキング経営の収入

コインパーキングの売上は、周辺環境の変化や近くの競合の影響を受けやすく、また天候によっても変動します。

個人運営の場合、これはメリットでもあり、デメリットでもあります。稼働が良ければその分収益は増えますが、収入は安定しにくくなります。

一方、運営会社と一括借り上げで契約すれば、賃料として毎月安定した収入を得られます。運営会社も利益を確保する必要があるため、個人で経営するより収入は少なくなりますが、リスクを抑えられるので初心者におすすめの方法です。

なお、地域によってはコインパーキングより月極駐車場のほうが収益が上がることもあります。正確な賃料を出すには、現地での市場調査と測量（どのようなレイアウトで何台停められるかの検討）が欠かせません。

コインパーキング経営は、賃貸住宅経営と比べて管理の手間が少なくリスクも低いため、個人でも運営できます。それでも実際には、運営会社にすべてを委託する「一括借り上げ」を選ぶ方がほとんどです。その理由は次の3つです。

1. 経営を成功させるには戦略的な料金設定が必要だが、そのノウハウが個人にはないことが多いから
2. 賃貸住宅より少ないとはいえ、清掃や集金、トラブル対応などの管理の手間がかかるから
3. 収入を安定させたいから

コインパーキング経営を成功させたいとお考えなら、良いパートナー会社を見つけて二人三脚で始めることをおすすめします。

2.一括借り上げで毎月の収入が安定する仕組み

駐車場運営会社の多くが採用している「一括借り上げ方式」をもとに、コインパーキング経営の仕組みを説明します。

2-1.固定賃料で収入が安定する理由

土地オーナー様は、所有する土地を運営会社に貸し出します。運営会社は工事費用を負担して、その土地をコインパーキングにします。

運営会社は、売上から工事代や運営管理費などを差し引き、賃料として毎月決まった金額をオーナー様にお支払いします。そのため、オーナー様は売上の変動を受けず、安定した収入を得られます。

「どのくらいの賃料になりますか？」というお問い合わせをよくいただきますが、賃料の相場は立地や周辺環境によって決まります。駅から近いか遠いか、住宅街か繁華街か、土地の広さや停められる台数によって変わるため、一概にいくらと断言することはできません。

2-2.運営管理もすべて任せられる

一括借り上げでは、土地オーナー様は土地を運営会社に貸し出すだけで、工事から運営管理、販促、収益改善の対策まですべてを任せられます。

特に収益改善の対策は、コインパーキング経営を成功させる重要なポイントです。定期的な周辺調査や料金の見直しには、プロのノウハウが必要です。

また、運営管理をすべて運営会社に任せることで、複数の土地や遠方にある土地も、コインパーキングとして有効活用できるようになります。一括借り上げは、土地オーナー様と運営会社の双方にメリットがある仕組みです。

3.アップルパークで選べる5つの契約プラン

コインパーキング経営では一括借り上げが一般的な契約形態ですが、アップルパークではお客様の状況に合わせたご提案ができるよう、さまざまな契約プランをご用意しています。

3-1.一括借り上げプラン

コインパーキング経営で最も一般的な契約方法です。当社がオーナー様から土地をお借りし、毎月安定した固定賃料をお支払いします。

資金0円で導入できます

機器の設置は当社で行います。オーナー様の資金負担はありません。

短期の契約もできます

当社との賃貸借契約は3か月から可能です。本格的な土地活用を計画している間の、わずかな期間でも契約できます。

いつでも解約できます

借地権・営業権が一切発生しない一時使用賃貸借契約です。本格的な活用を始める場合や売却が決まった場合は、解約希望日の1か月前までにご通知いただければ、1週間程度で撤去工事を行いご返還します。

手間が一切かかりません

契約後は、運営・管理をすべて当社で行います。

3-2.管理委託プラン

オーナー様ご自身でコインパーキング経営をしたい場合に、当社が長年培ってきたノウハウで運営・管理を全面的にバックアップします。

運営・管理を完全にサポートします

集金・清掃・機器保守といった日常業務から、お客様のお問い合わせ・クレーム対応まで、すべて当社に委託できます。

定期的に報告書を提出します

毎月、利用状況と売上をご報告し、収支状況をガラス張りにします。

不正駐車・放置車両にも迅速に対応します

車両のチェックから、万が一放置された場合の調査・撤去処理まで当社にお任せください（別途料金が発生する場合があります）。

3-3.部分的管理委託プラン

オーナー様ご自身でコインパーキングを運営している場合でも、一部の業務だけを当社に委託できます。手間やコストがかかっている業務を当社が担当することで、オーナー様の負担を減らせます。コインパーキングの運営管理を専門に行っている当社が担当することで、今よりコストを削減できる可能性もあります。

3-4.機器販売プラン

土地や運営方法に合わせて、最適な駐車場機器をご提案・販売します。

3-5.機器レンタルプラン

当社推奨の駐車場機器を、お客様のプランに合わせてレンタルします。

※立地や土地の条件により、ご対応できるプランが異なる場合があります。詳しくは現地調査のうえでご提案します。

4.運営会社選びで失敗しない7つのポイント

コインパーキング経営では、土地を預ける運営会社によって、毎月の収入も管理の手間も大きく変わります。見積もりの賃料だけで決めてしまうと、「契約後に賃料を下げられた」「解約したいのにすぐできない」「撤去費用を請求された」というように、契約後に後悔することもあります。ここでは、契約前に必ず確かめておきたい7つのポイントを紹介します。

4-1.チェックポイント①賃料の決め方と見直しの条件

一括借り上げ方式では、稼働率に関係なく毎月決まった賃料が支払われます。一方、管理委託方式では売上から管理費などを差し引いた額が収入になるため、月ごとに金額が変わります。まずは、提示された金額が固定賃料なのか、売上に連動するのかを確認しましょう。

固定賃料の場合でも、契約書に「周辺相場や稼働状況に応じて賃料を改定する」という条項が入っていることがあります。改定の条件や頻度、減額を提案されたときの協議の進め方まで聞いておくと安心です。

4-2.チェックポイント②契約期間と中途解約の条件

運営会社との契約は数年単位で、期間満了後は自動更新とするケースが多く見られます。将来その土地に建物を建てる、売却する、相続で手放す可能性があるなら、中途解約ができるか、何ヶ月前に申し出ればよいか、違約金はかかるかを事前に確認しておくことが大切です。

「いつかは別の用途に使いたい」という土地こそ、暫定活用に慣れた運営会社を選ぶと、計画変更にも柔軟に対応してもらえます。

4-3.チェックポイント③初期費用と撤去・原状回復の負担

コインパーキングを始めるには、舗装、ロック板やゲート、精算機、看板、照明などの設備が必要です。一括借り上げでは運営会社がこれらを負担するのが一般的ですが、どこまでが運営会社の負担で、どこからがオーナーの負担かは会社や土地の条件によって異なります。

見落としやすいのが、契約が終わるときの費用です。機器の撤去費用や、アスファルト舗装の原状回復費用をどちらが負担するのか、契約書で確認しておきましょう。

4-4.チェックポイント④管理台数や運営年数などの実績

運営会社の実績は、安定した運営ができるかどうかを判断する材料になります。管理している駐車場の台数や拠点数、運営年数、扱ってきた土地の種類（狭小地、変形地、商業施設や店舗の駐車場、病院など）を確認しましょう。

実績が多い会社ほど、周辺の利用状況や料金設定のデータを持っており、立地に合った提案を受けやすくなります。会社のホームページで公開されている導入事例や、オーナーの声も参考になります。

4-5.チェックポイント⑤問い合わせから開設までの対応スピード

土地を1日でも早く収益を生む資産にするには、運営会社のスピーディーな対応が欠かせません。問い合わせへの返答、現地調査、提案書の提出までにかかる時間は、契約後の対応力を測る目安にもなります。開設後も、精算機の故障や事故、近隣からの苦情など、すぐに動いてもらいたい場面は少なくありません。

トラブルの連絡を誰が受けるのか（コールセンターの有無、24時間対応か）、担当者は固定かも確認しておくと、任せた後の安心感が違います。

4-6.チェックポイント⑥土地に合わせた提案の幅

運営会社によって、選べる契約形態や設備は異なります。一括借り上げだけでなく、管理委託、機器の購入やレンタルなど複数のプランがあれば、土地の条件やオーナーの考え方に合わせて選べます。

時間貸しと月極駐車場の組み合わせ、駐輪場や自動販売機の併設、提携店舗向けのサービス券の発行、時間帯ごとの料金設定、チケットレスゲートの導入など、収益を高める工夫を具体的に提案してくれるかどうかも見ておきたいポイントです。

4-7.チェックポイント⑦管理・メンテナンスとトラブル対応

開設後の管理品質は、利用者の満足度、つまり売上に直結します。定期巡回や清掃の頻度、機器の点検体制、不正駐車や放置車両が発生したときの対応方法を確認しましょう。

あわせて、売上や稼働状況、トラブルなどの情報をどのように提供してもらえるかも大切です。報告が定期的にあれば、遠方に住むオーナーでも駐車場の状況を把握できます。契約を検討している運営会社が管理する駐車場を実際に見に行き、清掃の状態や看板・機器の様子を確かめるのも有効です。

駐車場経営のよくあるトラブルをランキング形式で紹介した記事もありますので、こちらも合わせてお読みください。

運営会社比較チェックリスト

7つのチェックポイントで確認する内容を、一覧にまとめました。

チェック項目	確認する内容
賃料	固定か売上連動か、改定条項の有無
契約期間	期間と更新方法、中途解約の予告期間と違約金
費用負担	初期費用、撤去・原状回復費用の負担者
実績	管理台数、運営年数、導入事例
対応スピード	提案までの日数、トラブル受付の体制
提案の幅	契約形態の種類、料金設定や設備の工夫
管理品質	巡回・清掃の頻度、報告の方法

複数の運営会社から提案を受ける際は、この表を手元に置いて同じ項目で比べると、条件の違いがはっきり見えてきます。

5.運営会社を乗り換えるときの流れと注意点

すでにコインパーキングを経営している場合でも、「賃料の減額を提案された」「トラブルへの対応が遅い」「清掃が行き届いていない」といった理由で、運営会社の乗り換えを検討する方は少なくありません。乗り換えは、次の流れで進めるとスムーズです。

1. 今の契約内容を確認する
   契約期間と更新時期、解約の予告期間、違約金の有無を確認します。あわせて、精算機やロック板などの機器、舗装が誰の所有で、撤去費用を誰が負担するのかも確かめておきましょう。
2. 新しい運営会社に現地調査と提案を依頼する
   複数の運営会社に相談し、賃料や契約条件、管理体制の提案を受けます。前の章のチェックリストを使って、同じ項目で比べるのがおすすめです。
3. 解約日と開設日をすり合わせる
   今の運営会社による機器の撤去と、新しい運営会社による工事の間が空くと、その期間は収入が途切れてしまいます。新しい運営会社と、撤去から開設までのスケジュールを事前に調整しておきましょう。
4. 今の運営会社に解約を通知する
   新しい運営会社との契約内容が固まってから、契約書で定められた予告期間に沿って、書面で解約を通知します。
5. 機器の入れ替えと新規オープン
   撤去と工事が終わったら、新しい運営会社のもとで営業を始めます。月極や定期で利用している方がいる場合は、切り替えの案内も忘れずに行いましょう。

乗り換えで特に注意したいのは、新しい運営会社が決まる前に解約を通知しないことです。順番を誤ると、収入のない期間が長引くおそれがあります。また、既存の舗装をそのまま使えるかどうかで工事の期間や費用が変わる場合があるため、現地調査の際に確認しておくと安心です。

6.オーナーに聞いた運営会社選びの決め手

実際にコインパーキング経営を始めたオーナーは、どのような理由で運営会社を選んだのでしょうか。アップルパークに土地を任せていただいたオーナーの事例から、決め手になったポイントを紹介します。

4社を比べ、条件と担当者の熱意で決めた（沖縄県のオーナー様）

建物を建てるまでの3年間、土地を活用する方法として駐車場経営を検討。同業4社から提案を受けた中で、一番条件が良かったことに加え、毎日のように足を運ぶ営業担当の熱意に、安心して任せられると感じたことが決め手になりました。開設後は、周辺エリアの活性化にもつながっています。
選んだ理由：4社の中で条件が一番良かったこと、営業担当の熱意

利益より、管理体制の充実を重視した（埼玉県のオーナー様）

オーナーが探していたのは、利益よりも運営・管理をしっかり行ってくれる会社でした。他社のコインパーキングでは対応できなかった要望も柔軟に引き受けたことで、土地が売れるまでの間に心配していた不法投棄や放置車両の不安が解消されています。
選んだ理由：利益より運営・管理を重視していたこと、他社では難しい要望にも応えたこと

他社に断られた遊休地に、調査を重ねた提案が届いた（島根県のオーナー様）

遊休地のまま置いておくと、管理や防犯の面で不安がありました。他社には断られてしまいましたが、アップルパークは綿密な調査と計画をもとに提案し、導入が決まりました。いまでは近隣の住民をはじめ、幅広い方に利用される駐車場に生まれ変わり、定期巡回で管理面も安心です。
選んだ理由：他社に断られる中、綿密な調査・計画にもとづく提案があったこと

舗装から機器まで、費用をすべて負担してもらえた（滋賀県のオーナー様）

迷惑駐車や迷惑駐輪で、本来のお客様が駐車場を使えない状態が続いていました。他社では対応できなかったスロープの問題にも対応し、舗装から機械の導入までのコストをすべて運営会社側で負担。駐車場と駐輪場をまとめて管理できる点も決め手になりました。
選んだ理由：舗装から機器までの費用負担、駐車場と駐輪場の一括管理

長年放置した空き家を、解体から任せられた（大阪府のオーナー様）

長年放置していた空き家は、天候が悪くなるたびに、近隣に迷惑をかけていないかと心配の種になっていました。アップルパークのコラムを読み、内容の丁寧さから信頼できると感じて依頼。解体から駐車場の開設までスムーズに進み、安心して眠れるようになったうえ、近所の方へのあいさつも気持ちよくできるようになりました。
選んだ理由：コラムの丁寧な情報発信から、信頼できる会社だと感じたこと

どの事例にも共通しているのは、賃料の高さだけでなく、土地の事情に合わせた提案や、任せた後の対応まで含めて運営会社を選んでいることです。比較の際は、「運営会社比較チェックリスト」とあわせて参考にしてください。

7.契約前に知っておきたい税金と法律の基礎

コインパーキング経営を始めると、税金や法律に関わる手続きも発生します。運営会社に任せられる部分もありますが、オーナー様自身が知っておきたい基本を整理しました。具体的な扱いは土地の状況や契約形態によって異なるため、詳しくは税理士や税務署にご確認ください。

賃料収入は確定申告が必要

運営会社から受け取る賃料は、原則として不動産所得となり、確定申告が必要です。（参考：国税庁 No.1370 不動産収入を受け取ったとき（不動産所得））

駐車場の消費税

土地の貸付けは原則として消費税がかかりませんが、舗装や区画、フェンスなどを整えて駐車場として利用させる場合は、施設の貸付けとして消費税の課税対象になります。オーナー様が自ら運営するか、土地を運営会社に貸すかによって扱いが変わるため、契約前に確認しておきましょう。（参考：国税庁 No.6213 駐車場の使用料など）

住宅を解体すると固定資産税が上がることも

住宅が建っている土地は、固定資産税の「住宅用地の特例」によって税負担が軽減されています。空き家などを解体して駐車場にすると、この特例の対象から外れ、土地の固定資産税が上がる場合があります。（参考：総務省 固定資産税の概要）

相続税の小規模宅地等の特例

相続した土地で駐車場などの貸付事業を行っている場合、要件を満たせば「貸付事業用宅地等」として、200㎡までの部分の評価額を50％減額できる場合があります。適用には細かい条件があるため、相続対策として検討する場合は専門家に相談しましょう。（参考：国税庁 No.4124 小規模宅地等の特例）

駐車場法による届出

不特定多数の人が利用し、駐車部分の面積が500㎡以上で料金を徴収する駐車場は、駐車場法にもとづき自治体への届出が必要です。多くの場合は運営会社が手続きを行いますが、広い土地を活用する場合は確認しておくと安心です。（参考：e-Gov法令検索 駐車場法）

8.まとめ｜運営会社選びで後悔しないために

実際にコインパーキング経営をしている方から聞くメリットは、次の5つです。

• 毎月の収入が安定する
• 管理の手間がかからない
• 短期間でも始められる
• 初期費用がかからない
• 将来、ほかの用途に転用しやすい

一方で、放置車両や場内での事故のリスク、税制上の優遇が少ない点など、デメリットもあります。それでも、デメリットに比べてメリットが多いのがコインパーキング経営です。

そして、経営の成否を左右するのが運営会社選びです。賃料の金額だけで比べるのではなく、契約期間や解約の条件、費用の負担、実績、対応スピード、提案の幅、管理品質まで確認しましょう。

• 賃料の決め方と見直しの条件
• 契約期間と中途解約の条件
• 初期費用と撤去・原状回復の負担
• 管理台数や運営年数などの実績
• 問い合わせから開設までの対応スピード
• 土地に合わせた提案の幅
• 管理・メンテナンスとトラブル対応

7つのチェックポイントをもとに複数の運営会社を比べることで、自分の土地と考え方に合ったパートナーが見つかります。
じっくりと比較・検討し、後悔のないコインパーキング経営を始めましょう。アップルパークでは、土地活用やコインパーキング経営に関する無料相談・現地調査を行っています。お気軽にご相談ください。
今回は、コインパーキング経営のメリットと、運営会社選びのポイントを紹介しましたが、初期費用や税金、よくあるトラブル等、コインパーキング経営を成功させるためには駐車場経営全体のことを知る必要があります。

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