駐車場経営は、安定した年収を得られるビジネスとして注目を集めていますが、具体的な収益モデルや年収の目安を知ることは重要です。

本記事では、駐車場経営の基本的な収益モデルから、月極駐車場とコインパーキングの違い、地域による収益性の違いなどを徹底解説します。
駐車場経営を始めるにあたり、適切な料金設定や周辺環境を考慮した運営戦略が収益アップの鍵となります。
しかし、初期投資やリスクも存在するため、それらの対策も欠かせません。

これから駐車場経営を考えている方、または既に経営を始めている方にとって、年収を最大化するための実践的なヒントを提供します。
駐車場経営を通じて安定した年収を目指すオーナー様のために、必要な知識とステップをわかりやすくまとめました。

1.駐車場経営の年収とは？

駐車場経営の年収とは、売り上げである駐車料金から、管理費などのコストを引いた額が基本的な計算方法となります。
駐車場の種類として、月極駐車場と時間貸し駐車場（コインパーキング）の2つがあり、それぞれの駐車場で収益性にも違いがあります。
またサブリース（一括借り上げ）として土地を管理会社へ貸して、駐車場の運営は基本的に任せるというプランもあります。
その場合は毎月一定の収入を得られる仕組みとなります。どんなタイプの駐車場経営を行うかは、立地や広さ、管理の手間などを考慮して選択する必要があります。

1-1.月極駐車場の収益モデル

年収の目安＝（月額利用料金×契約台数）×12か月－コスト

月極駐車場は、いかに契約中の車室数を増やし、満車状態を保つかが収益アップのポイントとなります。

1-2.時間貸し駐車場（コインパーキング）の収益モデル

年収の目安＝（総台数×稼働率×1時間当たりの駐車料金）×365日－コスト

時間貸し駐車場の場合は、稼働率と1時間当たりの駐車料金が変数となりえます。これらの掛け合わせで最大となる料金設定をすることで収益の最大化を図ります。

1-3.一括借り上げ　サブリースの収益モデル

一括借り上げやサブリースと呼ばれる方式は、土地を一括で管理会社へ貸し出し、駐車場の管理業務などは全て任せる代わりに毎月決まった額の収益をもらうという方法です。
手間のかかる清掃やメンテナンスなどはすべて管理会社が行うので、土地のオーナー様には負担のかからない契約です。
ただし、利益が増えたとしても毎月の収益は一定で、自分がオーナーとして経営するほうが収益が得られる可能性もあります。
安定した収益を得たいという方や手間をかけられないという方にはおすすめの方法です。

2.駐車場経営でかかるコスト

月極駐車場の場合と時間貸し駐車場（コインパーキング）の場合とで内容が変わってくるので、それぞれに分けて説明していきます。
コストを正確に見積もることで、収入の目安もより正確な金額となり、年間の見通しもつきやすくなります。

2-1.月極駐車場の初期費用

月極駐車場はシンプルな作りなので、設備や工事なども最低限の作業で済ませることができます。

2-2.月極駐車場のランニングコスト

月極駐車場の日常業務はそれほど多くないので、ランニングコストの種類も少なく、金額も多くかかりません。
また利用者の契約手続きは発生するものの、不特定多数の方が利用する時間貸し駐車場（コインパーキング）と比べると手間が少ないため、自主管理にも向いています。

2-3.時間貸し駐車場（コインパーキング）の初期費用

コインパーキングと月極駐車場の一番の違いは、機械の購入が必要だという点です。
種類にもよりますが、計算すると料金精算機で約50万～100万円、ロック板が1台約10万円～20万円、その他防犯カメラなどの設備とそれらを設置する工事費用が必要となります。

2-4.時間貸し駐車場（コインパーキング）のランニングコスト

※は外部委託する場合にかかる費用なので、オーナー様自身が対応する場合には必要ありません。

コインパーキングは基本的に機械による無人営業となりますが、機械のメンテナンス、修理対応、売上料金の集金作業、領収書用紙の補充など、定期的に行わなければならない管理業務が発生します。
また場内での接触事故が発生したり、機械トラブルによって車が出庫できないといった緊急性の高いトラブルも発生する可能性があります。
24時間対応可能なコールセンターや警備駆けつけサービスは、必須といえるでしょう。このような業務は、外部の業者へまとめて委託することもできます。
費用は掛かりますが、オーナー様が個人で対応するのが難しい業務はまとめて委託することも検討しましょう。

3.駐車場経営の利回りとは？

不動産投資の利回りには2種類の考え方があります。
それぞれの算出方法を確認し、可能な範囲で試算をしてみるとよいでしょう。
駐車場経営の収益性を左右する要因として、土地の立地が挙げられます。都市部と地方での利回りの違いについても見ていきましょう。

また駐車場経営の利回りと、マンションやアパートの賃貸経営の利回りを比較できるように参考値も紹介します。
同じ土地活用ですが、活用の方法によって収益性や初期費用が大きく異なります。駐車場経営を始めたいという方は、事業を始める前に確認しておきましょう。

3-1.表面利回りと実質利回り

■表面利回り
1年間の駐車場収入を初期費用（土地購入価格含む）で割ったもの。

表面利回り(%)＝年間駐車場収入÷(土地購入価格＋初期費用)×100

■実質利回り
1年間の駐車場収入からランニングコストを引いた金額を初期費用で割ったもの。

実質利回り(%)＝(年間駐車場収入－ランニングコスト)÷(土地購入価格＋初期費用)×100

実質利回りの特徴は、先ほどの表面利回りの計算式に税金や管理委託費用等のランニングコストを組み込んだ計算式になるので、よりリアルな数字となります。

実質利回りでの相場としては、月極駐車場が5％程度、時間貸し駐車場（コインパーキング）の場合10～20％程度と言われています。

特に初期費用のかかる時間貸し駐車場（コインパーキング）では、何年で投資資金の回収ができるのかをしっかり試算しておきましょう。駐車場経営に興味はあるけど、迷っているといった方や将来的な見通しを知りたいといった方は、一度駐車場の運営会社など専門家に相談をしてみることをお勧めします。

3-2.都市部と地方　駐車場経営の利回りの違い

都市部と地方とで、駐車場経営の利回りはどのような違いがあるのでしょうか。

まず、都市部と地方とで大きく異なるのは、土地の購入費用です。都市部（東京23区、大阪、京都など）は地価が高いため初期投資が高くなりますが、その分収益もあがりやすい傾向にあります。
利回りは10％前後が一般的で、駅近や繁華街、集客施設の付近はより高い利回りが期待できます。

一方で駐車地方の場合、土地の購入費用は都市部と比較して安く抑えられるため、初期費用を大幅に下げることができます。ただし駐車場の需要は、エリアによってばらつきがあるので、収益の目安は一概に算出することができません。そのため、利回りにして7～12％程度と低い値から高い値までさまざまです。

このように、駐車場経営の利回りは土地購入費用と駐車スペースの需要により、大きく変動します。駐車場経営を始める際には、単純に利回りの数値だけではなく、内訳をよく理解したうえで判断をしましょう。またそれぞれの利益やコストの改善により、高収入へと繋がってくるので改善が見込めそうなポイントを見つけることも重要です。

3-3.アパート・マンション経営の賃貸経営の利回り相場

参考としてアパートやマンションの賃貸経営の利回りも見てみましょう。

表面利回り(％）＝年間家賃収入÷物件購入価格×100

実質利回り(％)＝(年間家賃収入-年間経費)÷(物件購入価格＋取得時の諸経費)×100

賃貸経営の平均的な実質利回りは8％程度と言われています。
言わずもがな、賃貸経営は駐車場経営と比較して、物件購入価格や初期投資がかかる分、回収までには期間を要します。
賃貸経営は比較的ハイリスク・ハイリターンな土地活用ともいえるでしょう。

4.駐車場経営におけるリスクと対策

駐車場経営を行う上での具体的なリスクには、どのようなものがあるでしょうか。
リスクとなる要因を把握して、適切に予防・対処することが駐車場オーナー様が成功するための最低条件となります。

4-1.収益性・需要に関するリスク

駐車場経営を開始したはいいものの、空車状態が目立ち、なかなか利用者が増えないといったことが考えられるでしょう。
加えて周辺の駐車場の影響を受けて価格競争にも陥りやすいため、こまめに売上状況のチェックをすることが重要です。

コインパーキングであれば、利用する車の駐車時間が短時間なのか、長時間停めっぱなしなのか、といった利用方法からも、料金体系を検討するヒントとなります。
需要を見分けて、一番儲かる料金へと価格改定することも検討しましょう。

月極駐車場の場合は、満車状態を目指すため、周辺住民への販促も効果的です。
新規契約時の値引きキャンペーンなどの特典を用意することで成約率の向上に期待ができます。

4-2.トラブル・管理に関するリスク

不正車両や放置車両が駐車場の敷地内に停められてしまうと、持ち主の特定から料金の徴収などやり取りに時間を要する可能性が高いです。
また持ち主不明となった車は、移動や処分をせざるを得ませんが、時間もコストもかかる対応になります。

駐車場内のごみのポイ捨て、迷惑客の騒音・たむろなどは近隣住民からのクレームになりかねません。
駐車場内の環境はきれいに保ち、照明や防犯カメラを設置することで利用者のマナーが向上し、継続した営業が可能となります。

4-3.事故や災害のリスク

駐車場内で車同士の接触事故や、機械や設備との物損事故の可能性は、切っても切り離せないリスクとなります。
機械や設備の破損があった場合には、早急に修理をする必要があります。
事故を起こしてしまった利用者には損害賠償請求をし、修理費用を負担してもらわなけらばなりません。
オーナー様による自主管理の場合、このようなやり取りも自分自身で行う必要があります。
また台風や大雨による機械の故障、停電による機械制御不能など環境要因で、やむを得ず、パーキングの営業が一時的にできなくなる可能性もあります。
売上を上げるためには、1日でも早く復旧させることが必要です。

このように事故や災害のような緊急時に対応できる体制を整えておくことで、安心して駐車場の運営を行うことができます。

5.駐車場経営の年収を高くするポイント

駐車場経営で売上を向上させるには、稼働率を上げる、料金を高くする、利用者を増やすといったことが考えられます。
しかし、周辺の料金相場や車の往来する量はある程度決まっています。売上は都合よくコントロールができるものなのでしょうか。

まずはその場所にあった適切なタイプの駐車場を選択することが重要です。さらに削減できるコストは削り手元に残る利益の最大化を目指しましょう。

5-1.立地や周辺環境の調査

駐車場経営において、まず何よりも重要なのは立地です。場所柄や周辺の施設を確認し、どのような需要があるのかを見極めましょう。

駅前・繁華街・商業施設の周辺

駅・商業施設の周辺や繁華街のような立地であれば、車や人の往来が多く、外出時の駐車が見込めるため、時間貸し駐車場（コインパーキング）に最適な立地といえるでしょう。

繁華街や商業施設は特に土日の需要増による稼働率アップが考えられるので、土日の料金設定を高くするといった戦略もおすすめです。

都市部・オフィス街

都心部のビル街やオフィス街では、時間貸し駐車場（コインパーキング）としての短時間利用と、月極駐車場としての定期利用の両方が考えられます。
例えば、会社員が取引先へ行く際にコインパーキングへ駐車をするといったケースや、周辺ビル内の企業が社用車の駐車スペースを確保するために月極利用をするといったケースなどが考えられます。
選択肢のある立地でもあるので、細かく周辺施設の調査をしたり、すでに営業している近隣の駐車場を参考にするのも良いでしょう。

住宅街

周辺に特別な施設がないような住宅街では、自家用車の駐車スペースとして月極駐車場としての需要が見込めます。
マンションやアパートには備え付けの駐車場がない場合も多く、月極駐車場を探す人は一定数いると考えられます。

5-2.コストを抑える方法

駐車場経営を始める際には、できるだけ初期費用を抑えることが重要です。
時間貸し駐車場（コインパーキング）の機械は、さまざまな種類が開発されていて、最近では車室ごとに個別のロックをかけずにカメラ認証で出庫できるタイプや、チケット購入式のタイプが増えています。
機械の種類やメーカーによって価格が変わり、その後発生するメンテナンス費用も変動してくるので、いくつか見積りを取って比較をしましょう。
機械の見積りだけでなく、メンテナンス費用の見積りも忘れないように取り、内容を理解しておきましょう。

土地の整備をする際、ある程度整地がされている土地であれば、必ずしもアスファルト舗装は必要なく、砂利のままで始めることもできます。
ただし、傾斜の多い土地や風の強い場所では、砂利が流れてしまう可能性があるので注意が必要です。

6.まとめ

これまでこの記事では駐車場経営の収益モデルの種類や利回りについて解説をしてきました。
立地によっては収益を上げることのできる駐車場経営ですが、場所選びは大きく影響するので、立地によって年収も変動をしてきます。
所有している土地がある方は、自分の土地ではどれくらいの年収が見込めるのか、興味が出てきたのではないでしょうか。
一度専門の運営会社に相談をし、収益見込みを算出してもらうのもおすすめです。
また当社の一括借り上げであれば、当社が負担をするので、オーナー様側での初期費用はかからず無料で始めることができます。
全国対応をしておりますので、お気軽にお問合せください。