狭小地（狭い土地）であっても、1坪から土地活用で収益を生むことは可能です。

狭い土地（狭小地）を持つオーナー様は

• 「相続したが、小さい土地または狭い土地で売れないため、活用方法がわからない」
• 「小さい土地または狭い土地を持っているだけで税金がかかってしまっている」
• 「せっかくなら何かしらの活用をして収益を得ていきたい」

といった考えをお持ちの方は多いのでないでしょうか。

広い土地でできる土地の有効活用と比較して、狭小地の活用の方法は限られたものになってしまいますが、一方で土地が狭い分、税金を安く抑えることができるため、何らかの形で狭小地の活用を検討することをおすすめします。

土地が狭いというだけで土地活用を諦めないでください！

狭小地とは何か？狭小地でできる有効な活用方法はどんなものがあるか？ということも含めてご説明いたします。

1.狭い土地、狭小地とは？

1-1.狭小地とは？

狭い土地は総じて、「狭小地」と呼ばれます。
では狭小地とは、具体的には何坪または何平米くらいを指すのでしょうか。

明確に定義されているわけではありませんが、一般的には15～20坪（約50平米～66平米）以下が狭い土地、狭小地と呼ばれています。面積が狭いだけでなく、三角形や台形など、変形した土地は変形地とも言われますが、総じて狭小地と呼ばれることもあります。

1-2.なぜ狭小地ができるのか？

狭小地ができる理由はいくつか考えられます。分譲などで土地の形を整えて販売するケースがありますが、その際にどうしても整形する中で余った狭い土地が出てきた場合、狭小地になってしまうことがあります。また、自治体や鉄道会社、大手不動産会社などが行なう土地開発を進めていく過程で、狭小地や変形地*ができることがあります。

とはいえ、狭小地ができる理由として多いと考えられているのは、相続の際に1つの土地を法的に複数に分ける分筆*が行なわれることです。相続時にはいろいろな事情があり分筆する際にどのくらいの大きさで分けていくのか次第ですが、その際に生まれる小さな土地が狭小地となるケースが多いようです。

2.狭小地を活用する際のメリット

狭小地の活用を考えるにあたって、活用のメリット・デメリットを理解しておきましょう。

まずは、メリットから説明します。

狭小地なら土地活用をする際の初期費用を安く抑えることができる

さまざまな土地活用の方法がありますが、どれを選んでも、活用する土地の面積が広ければ広いほど、それだけ費用がかかります。
狭小地であれば、活用する土地の面積が必然的に狭くなるので、費用を抑えて土地活用をおこなうことができます。
活用方法によりますが、初期費用だけでなく、ランニングコストも広い土地に比べて安く抑えることができます。

活用方法によって相応の収益を上げることができる

狭小地でも、その狭い土地にあった活用方法を選択し、需要がマッチすれば収益を上げることができます。
活用を検討した際は、土地周辺の環境やニーズをよく調査しましょう。

ただ、実際にそういったニーズや活用方法を自分で考えるのは時間も手間もかかります。
また、情報をどう調べればいいのか、というところからつまずいてしまうかもしれません。

そういう場合は、土地活用のプロに相談しましょう。土地活用のプロに相談すれば、プロが調査してその土地にどういうニーズがあり、どのような活用方法が考えられるか、その中でおすすめの狭小地活用はどれか、といった調査結果をフィードバックしてもらえます。

3.押さえておきたい、狭小地を活用する際のデメリット

先程は狭小地を活用することのメリットについてご説明しましたが、良い点ばかりとは限りません。
狭小地の活用を検討している方は、デメリットも押さえておきましょう。

狭小地は活用方法が限定される場合がある

狭小地ということもあり、土地の面積が広いわけではないので、建造物が建築出来ないなど、活用方法が限定されます。
どの程度の狭小地かということでも有効活用できる方法が変わってくるので、所有している土地の広さや形状を事前に測量をし、理解しておきましょう。
狭い土地であればあるほど、その土地の活用方法は少なくなってくると言えます。

建造物を建築する場合は割高になりやすい

そもそも建築物を建てられるかという問題もありますが、狭小地でもし建物を建てようとする場合は、当然建物の床面積が狭くなります。その狭い床面積を活用していこうと考えると、階数を多くする必要があります。その場合は階数が多くなる分、建築コストは必然的に割高になっていきます。

売却するときに安価かつ売却までに時間がかかる

狭小地は隣地との距離が狭い場合や、閉塞感のある立地にある場合が多いです。また、都市郊外や田舎になるにつれて、こういった狭い土地は使用用途が限られてしまうため、売買は難しくなります。そのため、売れないと悩む方がいます。売れるとしても、どうしても資産価値は低くなってしまい、安い値段になりがちです。売りに出しても、買い手がつくまでに時間がかかる、というのも狭小地ならではの難しい部分と言えるでしょう。

4.狭小地の有効活用事例紹介

それでは、具体的にはどのような有効活用方法があるのかご紹介いたします。
今回の事例は、既に土地を所有されている方を前提とした土地活用アイデアをご紹介しております。
これから土地を購入予定の方も参考にしてみてください。

4-1.駐車場経営

都心部や駅近く、繁華街であれば、駐車場経営または駐輪場経営を検討しましょう。
ローリスクで始める事ができるため、土地活用初心者の方にはおすすめのビジネスです。

住宅を建てた場合に比べると節税効果は少ないですが、駐車場経営は初期費用無料で始める事ができ、運用開始までの手間が少ないです。また、一度運用を開始しても、辞めることが比較的容易な為、次の活用方法が決まっている場合にもおすすめの土地の有効活用です。

自分で駐車場を経営をすることももちろんできますが、一方で駐車場の業者に土地を借り上げてもらって管理から運用までプロに任せることもできるので、初心者に人気の有効活用です。

土地の立地や形状によって、
駐車場経営と駐輪場経営どちらにするのか。
コインパーキングにするのか月極駐車場にするのか。
という選択肢があります。

ちなみに、
駐車場経営は約10坪（約33平米）の広さがあればその土地の有効活用として視野に入れることができます。
自動車1台を駐車するのに必要な駐車スペースが約4坪（約13平米）であるためです。
もちろん、長方形かつ縦5ｍ×横2.5ｍのスペースを取ることができれば視野にいれる事が可能です。

駐車場経営をするには駐車スペースの他に精算機や看板といった設備が必要となるので、約10坪（約33平米）を目安にすると良いでしょう。

月極駐車場にする場合は、コインパーキングと比較すると、ローコストで経営を開始することが出来ます。ただし、契約者がつくまでに時間がかかる場合もあるので注意が必要です。

駐車場経営に関しては、こちらの記事に詳しくご紹介しておりますので合わせて読んでみてください。

4-2.予約式駐車場

予約式駐車場は、最近出てきた土地活用の方法です。

こちらは、設備投資が不要のため、本当に自動車1台分の駐車スペース、約4坪（約13平米）から始める事ができる活用方法です。
クルマが1台停められるスペースさえあれば、個人宅のガレージや、事業所や社屋の敷地内の少し狭い空きスペースでも運用することが可能です。
コインパーキングのように機械や看板の設置の手間がないため、他の活用方法に転換する際も、すぐに辞めることができます。

予約式ということもあり、平日だけあるいは土日だけ貸し出すということも可能です。1日単位で貸し出すサービスもあれば、時間単位で15分から予約可能なサービスもあります。利用者は利用当日に駐車場を探す手間がかからず、確実に停めることが出来るため、近年このサービスを使う方が増えています。様々な業者がサービスを展開しており、それぞれにビジネスの特徴や強みもあるので、実際に検討する場合はそれぞれの業者を検討してみるといいでしょう。

予約式駐車場の集客や管理は、業者に申込をすると管理画面とアカウントが発行され、そこで行なうことになりますが、代行してくれる業者に頼めば、設定や運用管理、決済も代行してもらえます。

前述した駐車場経営同様、都心部や駅近く、繁華街での需要はもちろんのこと、観光地やスポーツ会場、イベント会場の周辺なども人気の立地になります。予約式ならではの利点で、イベント会場でコンサートがある際のみ駐車場としての予約を受け付ける、ということが可能です。また、近隣にコインパーキングがない田舎や住宅街と言った土地でも、とりあえず予約できる駐車場スペースとして空けておくことで使われて売上が上がることがあるかもしれません。

4-3.駐輪場経営

駐車場経営と同様に、時間貸と月極の2種類あり、バイク駐輪場にするのか自転車駐輪場にするのか。こちらも2通りあります。収益性を求めるのであれば時間貸ですが、手軽に始めたいということであれば、月極運営が良いでしょう。

バイク駐輪場の場合、1台停めるのに必要な広さは、縦2ｍ、横0.9ｍの0.5坪（約1.8平米）です。立地によっては、少し狭いスペースでもクルマの駐車場よりも効率よく収益をあげることができます。

自転車駐輪場の場合、5坪で約15台、10坪で約30台の自転車を駐輪することができます。駅前やオフィスビルの近くに狭小地の土地をお持ちの方は検討すると良いでしょう。

駐輪場経営の場合、店舗1階の空きスペースといった室内での運営が可能です。室内であれば、天候に左右されづらくなるので、屋根のない駐輪場よりも需要を見込めます。

数坪の狭小地・変形地、特に旗竿地での土地活用にお悩みの方にはおすすめの活用方法です。

4-4.自動販売機の設置

1坪から始める事ができる活用方法です。
狭小地だけでなく、建造物を建築したあとにできた屋内外の遊休スペースでも始めることができます。

自動販売機の大きさは様々ありますが、一番小さいもので高さ1.8ｍ、横幅0.7ｍ、奥行き0.7ｍになります。よく見かける縦3列で30種類の飲料を販売している自動販売機は、横幅1.16ｍ、奥行き0.7ｍなので約0.2坪さえあれば始める事が可能です。自販機はラッピングをすることも可能なので、ラッピングをして、自社ビジネスのブランド力アップに活用することもできます。

設置さえできれば手軽で簡単に始められる自動販売機ですが、得られる収益額は小さいので、他の土地活用と組み合わせて、デッドスペース活用として設置するのがおすすめです。

最近は、飲料自販機だけでなく、様々なモノが自動販売機で売られています。

• 飲料販売
• 食品販売（鍋、キムチ、お弁当、カレー、ラーメン、お菓子等）
• 野菜・果物販売
• マスク・ヘルスケア販売（歯ブラシ、歯磨き粉)
• 調味料販売（だし、ドレッシング等）
• グッズ・おもちゃ販売

など

自動販売機設置後の運用は、管理を自分で行う方法と、業者にお願いする方法の2通りあります。基本的には、手間も時間もかからないので、業者にお願いすることをおすすめします。一方、時間に余裕がある場合は、自分で管理を行い、収益性を高めると良いでしょう。

4-5.サービス機器や設備の設置

コインロッカーの設置

駅構内やショッピングモールで見かけるコインロッカーですが、駅や観光地の近くであれば、自動販売機よりも需要が見込まれ、収益を上げることができます。
各社によってコインロッカーのサイズが異なりますが、立地が良い狭小地であれば1坪でも活用を始めることが可能です。
商店街の近くに狭小地をお持ちの方も検討してみると良いでしょう。買い物時に手荷物を預ける所があれば、身軽に気兼ねなくお買い物をすることができるので、需要を見込める可能性があります。

トランクルームの設置

トランクルームはレンタル倉庫とも呼ばれる場合があります。トランクルームは、自宅の収納の延長として利用することが可能な収納サービスのことです。ビルの中に区切られたスペースを貸し出すタイプや、屋外にコンテナなどを設置してトランクルームとして貸し出していることがあります。トランクルームは必ずしも広いスペースが必要なわけではなく、1区画0.24坪（0.81平米）から2.45坪（8.1平米）程度のものが多いので狭小地でも活用することができます。マンション・アパート経営よりも少ない初期費用で始めることができ、居住スペースを充分に確保しづらい都心部であれば、利回りが高くなりやすいです。
国内のトランクルームはここ10年で2倍以上に市場規模が拡大しており、収納スペースが少ないマンションやアパート居住者を中心に人気が高まっています。

コンテナハウスの設置

船舶や鉄道で荷物の搬送に使われるコンテナを設置して貸し出す活用方法です。
1人暮らしができる程の大きさや、バイク専用のコンテナなど、種類は様々ありますが、多くのコンテナが鉄鋼で作られ丈夫なため、簡易倉庫として活用されるケースが多いです。
特に、バイク専用コンテナは、一般的なコンテナハウスよりも小規模で始めることができ、利用者目線になると防犯性にも優れているため、エリアによっては空き待ちが発生しています。

証明写真機の設置

1.5ｍ×0.9ｍの長方形のスペースがあれば設置・運用が可能な活用方法です。
駅やスーパー、コンビニに設置されている事が多くあります。
履歴書、免許書、パスポート、マイナンバーカードなど、証明書や受験票への貼付けなど、一定の需要があるため、年々利用件数が伸びています。
公的施設やオフィス街、大学・専門学校の近くなどに狭い土地を所有されている方におすすめです。
飲料自動販売機に比べ、収益性が高く、運営費もひと月当たり1000円程度で運用することが可能です。業者にお願いした場合、売上の約20-30％を得ることが出来ます。ただし、節税効果やニーズの地域格差が大きいので注意が必要です。

コインランドリーの設置

住宅街や都内を中心に店舗が増え続けています。
マンションに比べて初期費用を安く抑えることが出来、運用するのに必要な専門知識がなくても運営可能です。スタッフを常駐させる必要がないので人件費もかからないこともメリットです。ただし、店舗を設置する必要があるため、運用にあたり15-20坪ほどの土地と機器の購入・設置が必要となるため、設備投資のための初期費用がかかります。30坪程の土地を所有していればビジネスとしても面白い土地活用です。
一度設置すると、他の用途への転用が難しくなるため、長期的に運用することを視野にして始める必要がある土地活用方法です。

4-6.シェアポート、ステーションの設置による活用

車はもちろんのこと、自転車やバイク、電動キックボードなど、様々なシェアサービスがあります。そのためのシェアポートやステーションとして、狭小地が活用されるケースがあります。さまざまなシェアモビリティサービスが出てきており、これから注目の活用方法かもしれません。それぞれの特徴をご紹介します。

カーシェア

車のシェアリングサービスです。レンタカーとは異なり、駐車場の空きスペースなどを利用して設置された車をインターネットで予約して利用する仕組みです。駐車場経営同様、約4坪さえあれば始める事が可能です。駐車場経営と比較すると、精算機等の設置が必要ないので気兼ねなく始めることができます。カーシェアリングを展開している業者と契約を結び、カーシェアのステーションとして活用していく形になります。需要が見込める地域では他の活用方法よりも高い収益を得られるかもしれません。

シェアサイクル

自転車のシェアサービスです。レンタルサイクル、コミュニティサイクル、サイクルシェア、自転車シェアリングなどさまざまな呼ばれ方があります。
観光地、駅やコンビニ、マンションの空き駐輪スペース、行政が管理している公園や役所などで最近は見かけるようになりました。観光だけでなく、通勤や買い物など、日常生活の中でも活用する方が増えています。電動機付きの自転車が多いので、幅広い年代の方が気兼ねなく乗れるのが魅力的です。
利用するには事前登録が必要にはなりますが、登録さえしていれば、乗りたいときに借りることが出来ます。シェアサイクル運用のために必要なステーションは、自転車を停めるラックを置くだけだったり、ロープやテープで区切るだけです。駐車場や駐輪場のデッドスペース活用としても人気の活用方法です。

シェアバイク・シェアキックボード

原付バイクと電動キックボードのシェアリングサービスです。シェアバイクは、シェアスクーターとも呼ばれます。原付バイク以外にも、折りたたみ式の電動バイクがあります。
近年、デリバリーサービスの需要が増え、配達員の足として利用者が増えています。東京都内を中心に展開されており、幅1.29ｍ、奥行き0.6または0.8ｍ、高さ1.58ｍであれば折りたたみ電動バイクのシェアステーションを設置することが出来ます。シェアキックボードはこちらも1坪から始めることのできる土地活用です。自動販売機2台分のスペースがあれば導入を検討でき、設置費用や維持コストがかからないことも魅力のひとつです。

5.活用方法を検討する際の注意点

狭小地の有効活用を検討するときに、土地の広さや形状に目が行きがちですが、土地周辺の環境をよく調査するようにしましょう。

今回の事例ではご紹介していませんが、狭小地であっても、30坪程度の広さがあれば、アパートやマンションを建築し、有効活用することが可能です。その場合、建築基準法や都市計画法といった、法規制に注意する必要があります。

こちらの記事でご紹介した活用方法についても、なかには法規制に注意が必要なものもあります。土地活用を検討している土地に隣接する道路が、時間帯通行規制や一方通行などの交通規制がある場合や私道の場合などです。土地周辺の環境を調査し、需要を考えることも必要ですが、事前に土地へのアクセス方法も確認しておくとよいでしょう。

ご検討の土地が都市計画区域にある場合は、建築物の用途制限が設けられていることがあります。都市計画区域は13の用途地域に分類されています。例えば、工業専用地域には貸家やアパートは建築できず、住居系地域の多くはトランクルームを設置できません。用途地域については、ご自身で事前に確認しておきましょう。

また、前項にてご紹介した狭小地活用方法は、全国展開しているものもあれば、まだ一部のエリアでしかサービスを展開していないものもあります。自分が持っている土地の立地で、サービスを展開をしているかどうかは問合せをして確認する必要があります。普段から土地活用を生業としているプロに相談すると、自分で調べるよりもいろいろな情報が得られる可能性が高いです。

6.まとめ

狭小地とは、一般的には15～20坪（約50平米～66平米）以下が狭い土地、狭小地と呼ばれています。面積が狭いだけでなく、三角形や台形など、変形した狭小地もあります。狭小地の土地活用は1坪から立地やその土地のニーズに合わせた活用方法を選択することで、収益を出すことが可能です。狭小地活用の方法は様々あり、土地の特色に合わせた活用方法が好ましいといえます。

また、活用方法を一つに絞るのではなく、組み合わせて運用することも出来るため、まずは周辺環境を調査し、知ることをおすすめします。
土地オーナー様のこだわりを詰め込んだ活用が出来るのも狭小地活用の魅力です。

アップルパークでは、駐車場・駐輪場経営だけでなく、狭小地や変形地や駐車場・駐輪場内のデッドスペース活用方法もご提案しております。

遠方に住んでいて、土地周辺の知識がない場合でも、その土地に合わせた最適な活用をご提案させていただきますので、土地を所有していて活用に困っているという方は、お気軽にお問合せください。

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